Guia de cargos em condomínios e suas principais funções.

Cargos e funções em um condomínio referem-se às diversas posições ocupadas por profissionais responsáveis por garantir a administração eficiente, segurança e manutenção das áreas comuns e privadas do empreendimento. Cada um dos cargos em condomínio possui um conjunto específico de responsabilidades que contribuem para a harmonia e o bom funcionamento do condomínio.

Quem você acha que é o maior responsável pelo condomínio? O síndico? A administradora? Os moradores?

No artigo de hoje, saberá um pouco mais sobre o papel de cada um dos envolvidos na administração e no dia a dia de um condomínio. 

Pronto para começar e conhecer os principais cargos e funções em condomínios?

Quais os principais cargos em condomínio?

Existem responsabilidades e atribuições na administração de um condomínio que, por vezes, não ficam muito claras aos envolvidos nela.

Para entender as funções em um condomínio, primeiro é essencial conhecer cada posição (cargo) e saber qual seu papel.

Considerando os diferentes tipos de condomínios (comerciais e residenciais), podemos considerar os principais cargos abaixo:

1. Síndico;
2. Subsíndico;
3. Zelador;
4. Conselho Fiscal;
5. Conselho Consultivo;
6. Gerente Predial;
7. Auxiliar de Serviços Gerais;
8. Auxiliar Administrativo;
9. Porteiro;
10. Vigias e Seguranças;
11. Recepcionista;
12. Jardineiro;
13. Técnico de Manutenção.

Há também funções de apoio importantes no dia a dia de um condomínio, que não se enquadram necessariamente como um cargo no condomínio. Por exemplo:

• Administradora de Condomínio;
• Contador;
• Advogado;

Agora que você já conhece os principais cargos em condomínio, vamos ver as principais funções de cada um?

Funções na administração de condomínios: o que cada cargo faz?

Alguns cargos no condomínio, assim como as funções em cada atuação, são regulamentados pela Convenção Coletiva de Trabalho, elaborada anualmente pelos sindicatos de empregados de edifícios e entregue ao Ministério do Trabalho. Este documento é essencial, pois estipula as tarefas relativas a cada cargo no condomínio, além de abordar questões trabalhistas como benefícios e pisos salariais.

Outras funções estão definidas pelo Código Civil e Leis como a 4.591/94.

Abaixo você verá as funções dos principais cargos e algumas das suas atribuições. Vale esclarecer que não foram detalhadas todas as atividades de cada cargo no condomínio. Para saber mais sobre cada função, clique no link de cada cargo.

Função de Síndico

O síndico é o responsável legal pela administração do condomínio. Ele atua como representante dos condôminos e responde pelas decisões administrativas, financeiras e legais do condomínio. Suas principais funções incluem:

• Gestão Financeira: Elaboração e execução do orçamento anual, controle de receitas e despesas, cobrança de inadimplentes e prestação de contas aos condôminos 
• Manutenção e Conservação: Supervisão das obras e reparos necessários, contratação de serviços de manutenção e controle de qualidade dos mesmos.
• Gestão de Pessoal: Contratação, supervisão e demissão de funcionários do condomínio, além de garantir o cumprimento das obrigações trabalhistas.
• Intermediação de Conflitos: Mediação de conflitos entre condôminos e resolução de questões internas de convivência.
• Cumprimento das Normas: Garantir o cumprimento da convenção do condomínio, regulamento interno e demais normas aplicáveis.

Contudo, os parágrafos 1° e 2° do Art. 1.348 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, explicam que a assembleia pode investir outra pessoa em lugar do síndico para representar o condomínio. Assim como, o síndico, também pode transferir suas funções administrativas, total ou parcialmente, salvo disposição em contrário da convenção.

Em outras palavras, algumas ou todas as funções acima podem ser realizadas por uma administradora de condomínios, por exemplo.

Síndico Profissional

O síndico profissional é contratado para administrar o condomínio com profissionalismo e isenção, sendo uma opção quando os condôminos não desejam assumir a função. Suas principais responsabilidades incluem:

• Gestão Financeira: Elaborar e executar o orçamento anual, controlar receitas e despesas, cobrar inadimplentes e prestar contas aos condôminos.
• Manutenção e Conservação: Supervisionar obras, contratar serviços de manutenção e garantir a qualidade.
• Administração de Pessoal: Contratar, supervisionar e demitir funcionários, garantindo o cumprimento das obrigações trabalhistas.
• Intermediação de Conflitos: Mediar conflitos e resolver questões internas de convivência.
• Cumprimento das Normas: Garantir o cumprimento da convenção do condomínio, regulamento interno e demais normas aplicáveis.

O síndico profissional deve atuar com transparência e ética, garantindo a boa gestão do condomínio e a satisfação dos moradores.

Função de Subsíndico

Embora o Código Civil não preveja explicitamente a figura do subsíndico, ele permite que a assembleia “invista outra pessoa, em lugar do síndico, com poderes de representação”. Dessa forma, entende-se que o condomínio tem a liberdade de criar o cargo de subsíndico e definir suas competências na convenção. Suas principais funções incluem:

• Assistência ao Síndico: Apoio nas tarefas administrativas e operacionais do condomínio, atuando como um braço direito do síndico.
• Substituição do Síndico: Assumir as responsabilidades do síndico durante suas ausências ou impedimentos, garantindo a continuidade da gestão.
• Intermediação de Conflitos: Auxiliar na mediação de conflitos e resolução de problemas entre os condôminos, contribuindo para um ambiente harmônico.
• Participação em Reuniões: Participar das assembleias e reuniões do condomínio, colaborando com ideias e sugestões para a melhoria da administração.
• Funções Definidas pela Convenção: Desempenhar outras funções específicas definidas pela convenção do condomínio, conforme as necessidades e decisões da assembleia.

Função do Zelador

O zelador é o responsável pela supervisão das áreas comuns do condomínio e pela coordenação das atividades dos demais funcionários. Suas funções incluem:

• Supervisão e Manutenção: Inspecionar as áreas comuns, identificar necessidades de limpeza, reparos e manutenção, garantir o funcionamento dos elevadores, sistemas elétricos e hidráulicos e acompanhamento dos serviços realizados.
• Supervisão de Funcionários: Coordenação das atividades de porteiros, faxineiros e demais funcionários, garantindo que suas tarefas sejam realizadas adequadamente.
• Segurança e Normas: Assegurar o cumprimento das normas internas e orientar os funcionários sobre procedimentos de segurança.
• Comunicação: Comunicar incidentes e necessidades de reparo ao síndico.

É importante esclarecer que o zelador não deve realizar serviços particulares para condôminos ou outras atividades que não competem à sua função. Isso pode trazer consequências jurídicas ao condomínio como desvio de função ou acúmulo de funções.

Conselho Fiscal

O Conselho Fiscal é responsável por fiscalizar as contas do condomínio, garantindo transparência e legalidade nas finanças. Suas funções incluem:

• Análise de Contas: Revisão periódica das contas e demonstrativos financeiros do condomínio.
• Relatórios Financeiros: Emissão de pareceres sobre a situação financeira e sobre a prestação de contas do síndico.
• Fiscalização: Verificação da regularidade das receitas e despesas, identificando possíveis irregularidades e propondo correções.
• Participação em Assembleias: Presença nas assembleias para apresentar relatórios e responder a dúvidas dos condôminos.

Conselho Consultivo

O Conselho Consultivo assessora o síndico na tomada de decisões e na gestão do condomínio. Suas funções incluem:

• Apoio: Suporte em orientações e sugestões ao síndico sobre questões administrativas, financeiras e operacionais.
• Participação em Reuniões: Presença em reuniões periódicas para discussão de assuntos relevantes ao condomínio.
• Análise de Projetos: Avaliação de propostas e projetos para melhorias no condomínio, auxiliando na tomada de decisões.
• Representação dos Condôminos: Atuação como intermediário entre os condôminos e a administração, coletando sugestões e feedbacks.

Auxiliar de Serviços Gerais

O auxiliar de serviços gerais desempenha funções de apoio na manutenção e limpeza do condomínio. Suas funções incluem:

• Limpeza e Conservação: Realização de limpeza e conservação das áreas comuns do condomínio.
• Manutenção: Auxílio em pequenos reparos e manutenções necessárias nas áreas comuns.
• Apoio Operacional: Suporte nas atividades diárias do condomínio, como organização de eventos e mudanças.
• Recolhimento de Lixo: Coleta e destinação adequada do lixo nas áreas comuns.

Porteiro

O porteiro é o responsável pelo controle de acesso ao condomínio e pela segurança das áreas comuns. Suas funções incluem:

• Controle de Acesso: Registro de entrada e saída de visitantes, prestadores de serviço e entregadores, além de verificação da identidade e autorização de acesso.
• Segurança: Monitoramento dos sistemas de segurança, câmeras e alarmes, e comunicação imediata de qualquer situação suspeita ao zelador ou síndico.
• Recepção e Atendimento: Atendimento aos condôminos e visitantes, fornecendo informações e orientações necessárias.
• Correspondências: Recebimento e distribuição de correspondências e encomendas aos condôminos.

Gerente Predial

Alguns condomínios possuem o cargo de gerente predial. Ele é responsável pela supervisão e coordenação das atividades operacionais do condomínio. Suas funções incluem:

• Supervisão de Funcionários: Coordenação e supervisão das atividades dos funcionários do condomínio.
• Gestão de Manutenção: Planejamento e execução de manutenções preventivas e corretivas nas áreas comuns.
• Administração de Contratos: Gerenciamento de contratos com prestadores de serviços, garantindo a qualidade e a eficiência dos serviços prestados.
• Atendimento aos Condôminos: Resolução de problemas e atendimento às solicitações dos moradores.

Auxiliar Administrativo

Outro cargo em condomínios que também pode existir é o de auxiliar administrativo. Essa função apoia as atividades administrativas do condomínio. Suas funções incluem:

• Documentação: Organização e controle de documentos e arquivos do condomínio.
• Atendimento ao Público: Atendimento telefônico e presencial aos condôminos e visitantes.
• Controle de Correspondências: Recebimento, registro e distribuição de correspondências e encomendas.
• Suporte Administrativo: Auxílio na elaboração de relatórios, atas de reuniões e comunicados.

Vigias e Seguranças

Os vigias e seguranças são responsáveis pela segurança do condomínio, garantindo a proteção dos moradores e do patrimônio. Suas funções incluem:

• Monitoramento: Vigilância das áreas comuns e monitoramento dos sistemas de segurança.
• Controle de Acesso: Controle de entrada e saída de pessoas e veículos, garantindo a segurança dos moradores.
• Rondas: Realização de rondas periódicas para prevenir e identificar situações de risco.
• Apoio Emergencial: Atuação em situações de emergência, como incêndios e acidentes.

Você sabia que os funcionários contratados por condomínios residenciais eram considerados empregados domésticos sob a lei?

No entanto, essa classificação foi alterada pela Lei Federal 2.757/56. Com essa mudança, os cargos no condomínio passaram a ser resguardados pela legislação trabalhista. Isso implica que todas as gestões condominiais devem não apenas respeitar, mas também garantir os direitos dos funcionários, conforme estabelecido pela lei.

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Quais as atribuições da Administradora de Condomínios?

Muitos moradores veem a administradora de condomínios somente como a responsável pela emissão dos boletos e cadastro dos moradores. Mas, ela faz muito mais do que isso.

A atribuição da administradora de condomínios é dar todo suporte e apoio ao Síndico na gestão do condomínio em áreas: financeira, jurídica, fiscal, trabalhista e de recursos humanos.

Ou seja, tem a missão de proporcionar transparência na gestão do condomínio. Da mesma forma, dar auxílio nas informações sobre o condomínio, de forma rápida e prática.

Algumas vezes, a função da administradora pode ser confundida com a função do Síndico.

Por isso, vamos destacar algumas funções na administração de condomínios que podem ser realizadas pela empresa de administração.

12 Atribuições da administradora de condomínio

1- Gerenciar os recursos financeiros do condomínio e efetuar pagamentos;

2- Emitir boletos, recibos e prestar contas aos moradores;

3- Solucionar problemas administrativos;

4- Emitir e distribuir comunicados;

5- Elaborar orçamentos em geral;

6- Realizar cobranças de devedores;

7- Monitorar vencimentos de obrigações legais e itens de segurança;

8- Contratar o seguro do condomínio;

9- Cobrar contribuições adicionais dos condôminos (pelo uso de áreas em comum, multas, consumo individual etc.);

10- Gerenciar processos de contratação e demissão de funcionários;

11- Administrar folha de pagamento, encargos sociais e benefícios;

12- Monitorar vencimentos de mandato e preparar assembleias.

Quer saber outras funções que a administradora tem? Veja nosso artigo o que faz uma administradora de condomínios.

Cuidados com desvio de funções na administração de condomínios.

Cada condomínio tem seu próprio modus operandi e isso não está errado. Contudo, é muito importante deixar tudo o mais claro possível. Ou seja, especificar as atribuições e funções de cada cargo.

Contudo, há casos e situações onde exceções são feitas. Mas quando não há um consenso definido, isso pode trazer consequências desagradáveis.

Por exemplo, um funcionário pode entrar com uma ação contra o condomínio por desvio de função.

Sendo assim, é importante saber quais a funções de cada um e suas respectivas responsabilidades.

Além disso, garantir a organização na gestão condominial, evitará problemas judiciais. Como resultado, prejuízo financeiro ao condomínio.

Dessa forma, na hora de elaborar os contratos, a empresa administradora de condomínios deve prestar especial atenção em pontos específicos do trabalho.

O Síndico também deve ser claro e atencioso para com os funcionários na hora de explicar as suas funções.

Resumindo

A administração de condomínios é uma atividade repleta de responsabilidade e com funções definidas. Portanto, responde aos termos da lei e convenções como qualquer empresa.

Para garantir uma excelente gestão condominial é fundamental saber as funções de cada cargo na administração de condomínios.

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