Administração de condomínios é uma atividade cujo objetivo é o equilíbrio dos direitos e deveres de propriedade exclusiva individual e propriedade comum. Ela tem aspectos jurídicos estabelecidos pela convenção, regulamento interno e decisões de assembleias, além de seguir princípios da Constituição Federal, do Código Civil (Condomínio Edilício – art. 1.331 a 1.358) e direitos de vizinhança (art. 1.277 a 1.281).
Portanto, a administração de condomínios deve ser profissional, qualificada e experiente.
Quer saber o que é administração condominial? Quem são os principais envolvidos nela? De um jeito simples e fácil?
Nesse artigo vamos lhe mostrar isso e as principais informações que envolvem a administração de um complexo de condomínio.
Vamos lá? Começaremos apresentando quem são: administradora de condomínios e síndico (profissional ou não).
Como funciona administração de condomínio?
Assim como administrar uma empresa, administrar um condomínio requer conhecimento profissional. Principalmente em áreas como: contabilidade, gestão financeira, de recursos humanos, planejamento estratégico, direito condominial e manutenção predial.
Mas, deve-se considerar uma diferença importante nessa comparação. A administração de condomínios apresenta seus próprios aspectos financeiros, fiscais, trabalhistas, previdenciários, contábeis, administrativos e sociais.
Tem como propósito valorizar e manter a propriedade condominial.
Além disso, exige do síndico habilidade e empatia para manter a harmonia e bem-estar entre condôminos. Os conflitos são inevitáveis no complexo de condomínios.
De fato, saber fazê-la de forma eficiente e profissional, ajudará seu condomínio a ter melhores resultados e proporcionar o bem estar de todos.
Quem é a administradora de condomínios?
Administradoras de condomínios são empresas especializadas em administração condominial. Dão suporte ao síndico no seu dia a dia nas áreas administrativas, financeira, fiscal e operacional.
Elas possuem expertise nas demandas da gestão condominial. Além disso, têm profissionais especializados nessa área. Pode ser uma administradora de condomínios residenciais, comerciais ou fazer a administração de bens.
Ela não substitui o síndico nem está acima dele. Saiba mais sobre a [função da administradora de condomínios.]
Quais os serviços prestados por uma administradora de condomínios?
Os serviços da administradora pode chegar até 200 atividades na administração de condomínios. Por exemplo:
- Gerenciamento dos arquivos documentais;
- Controle do cadastro dos condôminos;
- Elaboração da folha de pagamento dos funcionários;
- Emissão de boletos de pagamento da cota condominial;
- Apresentação dos demonstrativos de receitas e despesas de condomínio;
- Gerenciamento dos encargos previdenciários mensais;
- Gerenciamento do fundo de reserva e do fundo de obras;
- Cuidar das contas ordinárias do condomínio;
- Assessoria antes e depois de reuniões de assembleia geral.
Se você quer dicas de como escolher a administradora certa, veja nosso Guia sobre: Como escolher uma administradora de condomínios SP.
Nele você verá que ela deve ter autorização para operar no mercado de administração condominial e que é recomendado que ela seja certificada.
Quem é o síndico? O que ele faz na administração do condomínio?
O síndico é o administrador responsável para representar o condomínio (judicialmente ou não). Deve ser eleito em assembleia geral e seu mandato pode ser exercido por até dois anos.
De maneira geral, existem dois tipos de síndico:
- síndico natural: morador residente, não profissional, condômino;
- síndico profissional: empresa ou profissional especializado na administração de condomínios;
Qualquer que seja o tipo de síndico, sua função é administrar um condomínio e resolver os conflitos de relacionamento que ocorrem no dia a dia. Este último é, sem dúvida, uma das maiores dores de cabeça para qualquer síndico.
A administração de condomínios é uma atividade que vai além de atribuições administrativas financeiras ou operacionais, ela exige habilidade para lidar com pessoas e mediar conflitos.
Dentro de um complexo de condomínio existem regras e, além disso, existe lei que regula as funções, responsabilidades, direitos e deveres na administração de condomínios.
Falaremos mais a frente sobre legislação de condomínios.
Quais as funções e atribuições do síndico?
De acordo com a lei, é função do síndico na administração de um condomínio:
- Convocar assembleia dos condôminos;
- Representar o condomínio, em juízo ou fora dele, em defesa dos interesses comuns;
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, regimento interno e as determinações da assembleia;
- Cuidar da conservação das partes comuns;
- Cobrar os condôminos de suas contribuições, assim como impor e cobrar as multas devidas;
- Prestar contas aos condôminos pelo menos uma vez ao ano e sempre que exigidas;
- Realizar o seguro da edificação;
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.
Não só o síndico, o condomínio como um todo deve seguir leis ou regras. Veja abaixo as principais características da legislação de condomínios.
O que e necessário para administrar um condomínio?
Código Civil
O Código Civil é o instrumento superior a toda as outras leis do condomínio. Existem artigos de lei no Brasil que regulamentam a vida em condomínio e definem responsabilidades na administração do condomínio. Lei do Condomínio – Lei nº 4.591/64
Havendo conflitos, casos de inadimplência e descumprimento de normas na gestão de condomínios, o regimento e a convenção do condomínio devem ter o Código Civil como base.
Convenção do condomínio
Requer quórum para aprovação de dois terços dos condôminos. A convenção do condomínio é o documento obrigatório na gestão de condomínios. Ela detalha as regras do condomínio de acordo com a realidade de cada empreendimento.
Em uma convenção do condomínio define-se:
- Quotas;
- Modo de pagamento dos condôminos;
- Fundo de reserva;
- Forma de administração;
- Competência das assembleias.
Este é um documento base para síndico, administradoras, condôminos e moradores realizarem uma boa administração de condomínio. Se for desrespeitado, é passível de aplicação de multa.
Dada a sua importância, recomenda-se que seja feito com um auxílio de uma administradora de condomínios ou advogado. Além disso, deve ser registrada em cartório depois aprovada.
Você já leu a convenção do seu condomínio?
Regimento interno do condomínio
O quórum para aprovação do regimento interno é com maioria simples dos presentes na reunião da assembleia.
Ele um documento que faz parte da convenção. Seu foco é o cotidiano do condomínio. Sendo assim, deve deixar claro as regras de convivência entre os moradores.
Ele facilita muito para quem vive e administra um condomínio, pois contém informações como: permissão para ter animais, local para bicicletas e uso das dependências comuns.
Consulte o regimento do seu condomínio, veja quais as regras estão nele. Muitos conflitos e descumprimento de normas acontecem porque os moradores e síndicos não tomam conhecimento desse documento.
Agora que você já conhece as principais informações que envolvem a administração de condomínios, que tal saber sobre os diferentes tipos dela?
Você é síndico ou mora em um condomínio residencial? Sabe qual a característica de gestão neste tipo de empreendimento?
Confira abaixo os tipos de administração de condomínios:
Administração de condomínios residenciais
A gestão condominial nesse tipo de empreendimento, visa manter a infraestrutura em perfeita ordem, de modo a garantir a satisfação de moradores e a proteção ao patrimônio.
A administração de condomínios residenciais é uma das mais complexas. Nela, estão os maiores níveis de conflitos pessoais e desafios financeiros.
O dia a dia neste tipo de empreendimento não é nada fácil para quem é síndico ou administradora.
Os desafios em administrar condomínios residenciais são: proporcionar um clima agradável e harmônico entre condôminos, principalmente mediando os conflitos, e garantir a saúde financeira do condomínio.
Algumas características na gestão de condomínios residenciais:
- Tem horário para a realização de obras nos apartamentos ou casas;
- Há dias e horários certos para mudanças;
- Quando não há vaga de garagem pré-definida, ela será por sorteio;
- O barulho não pode atrapalhar a vida dos vizinhos;
- Moradores dividem itens como garagem, elevadores e corredores.
- Áreas comuns e áreas de lazer requerem cuidados e atenção, como: piscina, playground, churrasqueira, salão de festas etc.;
- Rotina de zeladoria e manutenções preventivas;
- Sistema de segurança: condomínios residenciais tendem a sofrer mais com assaltos.
Administração de condomínios comerciais
Do mesmo modo que na gestão de condomínios residenciais, a administração de condomínios comerciais, visa manter toda a estrutura em pleno funcionamento.
Contudo, a rotina na administração de condomínio comercial é completamente diferente. Depende da atividade comercial e porte do empreendimento. Além disso, deve-se observar também o comportamento do fluxo e volume de pessoas.
Se consideramos os eventos provocados pela pandemia do novo coronavírus, a administração de condomínios comerciais se tornou uma tarefa que exige um grande cuidado. Principalmente por parte do síndico.
Em condomínios comerciais o número de conflitos entre condôminos tende ser menor. Porém, as demandas operacionais e administrativas estão em função do número de visitantes.
Algumas características na gestão de condomínios comerciais:
- Limpeza: deve-se dar maior atenção a ela. Condomínios comerciais recebem um fluxo maior de pessoas por dia, a higienização requer maior cuidado.
- Funcionários: precisam ser capacitados. Ter um treinamento sobre como lidar com o público, incluindo recepcionistas e equipe de segurança.
- Segurança: deve ser uma das prioridades. Ter ao menos um sistema de vigilância por vídeo.
- Salas de reunião: de maneira geral, os condomínios comerciais disponibilizam salas que podem ser reservadas pelos condôminos. O síndico e administradora precisam coordenar essas reservas. Isso pode ser facilitado se for utilizado um software para administração de condomínio com esse tipo de recurso.
- Automatização de condomínio: uso da tecnologia facilita o dia a dia. Por exemplo, portarias virtuais, softwares de gestão ou catracas eletrônicas.
Resumo:
Neste artigo você pode aprender um pouco mais sobre a administração de condomínios e como ela é importante. Seja um síndico ou morador, todos precisam conhecer e saber o que envolve a gestão dos condomínios.
Dessa forma, é possível evitar que surjam conflitos por falta de entendimento ou conhecimento das regras em um condomínio.
Tem algum assunto que você gostaria de saber e não foi abordado? Deixe um comentário para que possamos complementar este artigo e deixá-lo mais completo. Gostaríamos de saber sua opinião!
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