Manutenção Preventiva em Condomínios: O Que Não Pode Faltar?

Manutenção preventiva em condomínio

Saiba que a manutenção preventiva em condomínios é uma estratégia proativa, que é realizada tendo em vista alcançar diversos objetivos. Sem dúvida, é de extrema importância para a conservação do patrimônio e para garantir a segurança dos moradores. 

Além disso, permite que a gestão condominial seja mais assertiva, com a possibilidade de economizar recursos financeiros, além de atender a todas as regulamentações legais para condomínios.

Continue lendo esse artigo para ter uma visão completa sobre a manutenção preventiva em condomínios, com destaque para os principais aspectos que um síndico precisa considerar para garantir a segurança, funcionalidade e estética do espaço.

Quem cuida da manutenção do condomínio?

A manutenção de um condomínio é responsabilidade do síndico, que tem a função de coordenar e supervisionar as atividades de manutenção, para garantir que todas as áreas do condomínio estejam em boas condições de uso e segurança.

Em muitos casos, o síndico pode contar com o apoio de uma equipe de manutenção própria do condomínio ou de uma empresa terceirizada especializada em manutenção predial

Essa equipe ou empresa é responsável por realizar reparos, verificações regulares e manutenção preventiva nas estruturas e instalações do condomínio.

Além disso, em condomínios maiores ou mais complexos, pode haver um gerente predial ou um administrador profissional, que trabalha junto com o síndico para cuidar das necessidades operacionais e de manutenção do condomínio.

Os condôminos também têm um papel importante nesse processo, pois são responsáveis por reportar quaisquer problemas ou necessidades de reparos ao síndico ou à administração do condomínio

Papel do Síndico na Gestão da Manutenção

Conforme o artigo 1348, do Código Civil, dentre as funções do síndico condominial está a atribuição de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.

Em outras palavras, o síndico é o principal responsável legal por garantir que as necessidades do condomínio sejam atendidas de maneira eficiente. Por isso, deve assegurar a contratação e execução dos serviços de manutenção. 

Principalmente porque, em caso de acidente por falta de manutenção no condomínio, o síndico pode responder judicialmente e também criminalmente. 

Algumas construtoras entregam um Manual do Síndico ao finalizar a obra, com informações valiosas para direcionar as ações de manutenção, como:

  • Contato dos fornecedores que participaram da construção;
  • Diretrizes detalhadas para a manutenção e aspectos específicos da edificação.

Entendendo a Manutenção Preventiva em Condomínios.

Em condomínios, a manutenção preventiva deve ser um processo planejado e programado, pois envolve muitos equipamentos e a estrutura da edificação, como apresentado a seguir:

  • Equipamentos: Bombas, Elevadores, Portões, Interfones, CFTV;
  • Estrutura e Instalações: Estrutura predial, Acabamentos, Instalações elétricas, hidráulicas e de gás;
  • Sistemas: Segurança, Combate à Incêndio, Para-raios, Painéis elétricos, Telefonia.

Assim, a manutenção preventiva nos condomínios é uma ação estratégica e assertiva para implementar uma manutenção programada,  visando evitar falhas operacionais e minimizar os custos e possíveis imprevistos.

Benefícios da Manutenção Regular

Sem dúvida, são inúmeros os benefícios obtidos ao realizar a manutenção regular em condomínios, sendo os principais os seguintes:

1.º – Economia de custos com a redução de gastos com reparos emergenciais, que podem ser evitados com uma manutenção preventiva programada;

2.º – Diminuição dos riscos de acidentes em equipamentos e instalações, permitindo uma gestão eficiente dos equipamentos e espaços comuns;

3.º – Aumenta a valorização do imóvel uma vez que um edifício bem cuidado, com instalações atualizadas e fachadas sem sinais de desgaste ou sujeira, é mais propenso a atrair investidores;

4.º – Aumenta a segurança dos condomínios ao garantir que as inspeções estão atualizadas e os equipamentos funcionando adequadamente;

5.º – Avaliações periódicas e substituição de peças é uma forma de garantir a eficiência e prolongar a vida útil dos equipamentos.

Áreas Críticas de Manutenção em Condomínios

Em todos os condomínios é importante dar uma atenção especial para as áreas consideradas críticas para manutenção, como:

Inspeção e Manutenção de Elevadores

A manutenção regular dos elevadores, realizada mensalmente por um técnico qualificado, é essencial, sendo que envolve os componentes-chave, como motores, interruptores, geradores, freios, controles e contatos do sistema. 

Tendo sido realizadas as verificações e manutenções necessárias, são emitidos dois documentos, que visam garantir que os equipamentos estão em perfeitas condições de uso, que são: 

  • Relatório de Inspeção Anual (RIA);
  • Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).

É de suma importância que o síndico assuma a responsabilidade pela escolha da empresa de manutenção, pela definição do contrato e pela supervisão do serviço prestado. 

Uma etapa crucial neste processo é a verificação do cadastro da empresa no Departamento de Controle do Uso de Imóveis (Contru) antes de contratar os serviços para o condomínio.

Sistemas de Segurança e Prevenção de Incêndios

É fundamental monitorar o sistema de segurança do condomínio, assim como os equipamentos de prevenção de incêndios. Isso porque a funcionalidade destes dispositivos é vital para a segurança dos condôminos.

Nesse sentido, é interessante uma parceria com uma empresa que ofereça manutenção e atendimento ágil para sistemas como interfones, câmeras e alarmes. 

As vistorias e inspeções devem estar detalhadas no contrato, mas é importante também acompanhar a manutenção de perto e verificar o funcionamento contínuo dos equipamentos. 

Qualquer problema no sistema de segurança deve ser prontamente reportado à empresa responsável.

Já a inspeção e manutenção dos extintores devem ser realizadas por uma empresa certificada pelo Inmetro. Existem três tipos de manutenção para os extintores:

  • Manutenção Preventiva: inclui inspeções técnicas no local de instalação do extintor, focando em limpeza, reaperto e substituição de peças não pressurizadas;
  • Manutenção Corretiva: necessita do envio do extintor à empresa de manutenção, onde será desmontado para limpeza interna, inspeção de peças, testes de componentes, recarga e pressurização, além da aplicação de anel, trava e lacre;
  • Revisão Total: similar à manutenção de segundo nível, mas inclui também o ensaio hidrostático para verificar vazamentos e a resistência do extintor.

Além disso, hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente, a contar da última manutenção. Este intervalo pode ser reduzido em condições adversas ou de acordo com a inspeção técnica.

Manutenção da Fachada e Estruturas Externas

Saiba que a manutenção da fachada e estruturas externas de um condomínio é fundamental para manter e valorizar o imóvel. Por isso, deve ser realizada por profissionais qualificados que sigam as diretrizes do Manual de Operação, Uso e Manutenção de Edificações.

Estas diretrizes estão estabelecidas na NBR n. 14.037/1998, além de ser necessário respeitar as legislações municipais, estaduais e federais vigentes a respeito deste assunto.

Assim, a manutenção de fachadas envolve inspeções preventivas e regulares, visando desenvolver análises estruturais. De fato, os especialistas encarregados dessa tarefa buscam identificar problemas como:

  • Infiltrações;
  • Descolamentos de revestimentos como cerâmicas ou porcelanatos;
  • Eflorescências (manchas brancas causadas por sais solúveis);
  • Recalques, fissuras e rachaduras.

Além disso, a manutenção das fachadas é obrigatória nos condomínios, pois os materiais de construção estão sujeitos a desgastes devido à exposição a elementos naturais como sol e chuva. 

Esta revisão é crucial para identificar e corrigir falhas construtivas que possam afetar a aparência e a integridade estrutural do edifício. Assim como é importante para checar possíveis vazamentos e garantir a adequada impermeabilização de pisos e paredes.

Manutenção das Áreas Comuns

A manutenção das áreas comuns em condomínios é vital para garantir a segurança, higiene e conforto dos moradores. Veja a seguir:

Cuidados com Piscinas e Áreas de Lazer

A manutenção em piscinas deve ser realizada de forma regular, visando a remoção de detritos, folhas e outros resíduos. Além da aspiração do fundo, a escovação das paredes e a limpeza da superfície da água.

É crucial manter o equilíbrio químico da água para garantir a segurança dos banhistas. Isso envolve regular a acidez (pH), a alcalinidade e os níveis de cloro. Também o sistema de filtragem precisa ser verificado regularmente, para garantir as boas condições para manter a água limpa. 

Já a manutenção das áreas de lazer, como playgrounds, quadras esportivas e churrasqueiras, devem ser limpas e conservadas regularmente. O que inclui a remoção de lixo, a limpeza de superfícies e equipamentos e a manutenção de áreas verdes.

Jardinagem e Conservação de Espaços Verdes

A manutenção da jardinagem e espaços verdes implica em realizar podas regulares e controle de pragas para promover um crescimento saudável e evitar que ramos e folhas invadam espaços indesejados ou interfiram na segurança.

A manutenção regular e cuidadosa das áreas verdes em um condomínio não só melhora a estética do ambiente, mas também contribui para o bem-estar dos moradores, criando um espaço tranquilo e acolhedor para todos.

Quais são as manutenções anuais necessárias em um condomínio?

As manutenções em condomínios devem ser realizadas com regularidade, sendo que algumas podem ser feitas de forma semestral e outras anual. Veja a seguir:

  1. Limpeza da caixa d’água: recomendada a cada 6 meses;
  2. Limpeza da cisterna: recomendada a cada 6 meses;
  3. Limpeza da caixa de gordura: geralmente realizada 1 vez ao ano, a não ser que haja necessidade;
  4. Teste hidrostático: (consiste na verificação das mangueiras dos hidrantes, bem como dos conectores de metal) – 1 vez ao ano;
  5. Recarga dos extintores: 1 vez ao ano, a depender da classe da manutenção;
  6. Teste de estanqueidade em tubulações de gás, realizado conforme necessidade ou suspeita de vazamentos;
  7. Limpeza das calhas: realizada conforme necessidade;
  8. Limpeza de ar-condicionado: recomendada a cada 6 meses, a não ser que haja necessidade;
  9. Manutenção dos sistemas elétrico e hidráulico: realizada conforme necessidade;
  10. Manutenção dos equipamentos eletrônicos e de segurança: (câmeras, cercas, portões) – realizada conforme necessidade.

Contratação de Serviços de Manutenção

Ao elaborar um contrato com uma empresa de manutenção, é importante que o síndico inclua uma cláusula detalhando o escopo do serviço. Essa cláusula deve especificar claramente os serviços a serem prestados.

Além disso, deve estabelecer um Acordo de Nível de Serviço (SLA) baseado no registro e acompanhamento das ocorrências. O que inclui definir a frequência e o número de visitas, revisões, testes e outros procedimentos, assegurando a documentação de todas as atividades realizadas.

O síndico tem a responsabilidade de monitorar os registros das ocorrências e avaliar o desempenho da empresa de manutenção com base nos SLAs estabelecidos. 

Caso a empresa não cumpra com os acordos previstos, isso pode ser um sinal de que ela não está apta a atender adequadamente às necessidades do condomínio.

Importância de Contratos de Manutenção

Um contrato de manutenção de condomínio é de extrema importância, pois especifica os serviços contratados e como serão executados. Por isso, em um contrato é detalhado se a manutenção incluirá os seguintes itens:

  • Manutenção de áreas críticas, como elevadores, sistema de segurança, fachada e estrutura da edificação;
  • Manutenção de áreas comuns, como piscina, áreas de lazer, jardinagem e áreas verdes.

Assim, o contrato de manutenção é a formalização legal da negociação realizada, servindo para evitar desentendimentos entre as partes e a qualidade dos serviços prestados. 

Legislação e Normas de Manutenção em Condomínios

A manutenção preventiva em condomínios deve ser realizada seguindo as especificações do artigo 1348, do Código Civil, que determina como uma obrigação legal para manter as áreas preservadas.

Além do Código Civil, também é necessário observar as normas do Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro), que elencam diretrizes para a realização do procedimento de manutenção. 

Estas diretrizes estão definidas na NBR 15.575/2013, denominada Normas de Desempenho. Como também é preciso consultar também a norma de Manutenção Predial, que é mais antiga de 1999, mas que apresenta procedimentos e recomendações para sua melhor realização.

A NBR 14.037 estipula que deve ser confeccionado um cronograma das manutenções, instituindo o “Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações”.

Conclusão

A manutenção preventiva em condomínios desempenha um papel fundamental na conservação do patrimônio, na garantia da segurança dos moradores e na eficiência operacional do empreendimento. 

A atuação proativa do síndico nesse processo é essencial. Ele não apenas coordena as atividades de manutenção, mas também assegura que elas sejam executadas de forma eficiente e em conformidade com as normas e regulamentos aplicáveis.

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