Guia Prático sobre Condomínio residencial: o que pode e não pode?

Viver em um condomínio residencial pressupõe estar de acordo com as regras estabelecidas pelo próprio condomínio e também previstas na legislação.

Mas, o que pode e o que não pode ser feito em um condomínio? Neste guia prático, você vai entender definitivamente as principais regras de convivência em um condomínio.

O que é um condomínio residencial?

Condomínio residencial é geralmente um prédio ou um empreendimento que possui diversas unidades autônomas e também áreas comuns. Uma das características essenciais do condomínio é que ele possua mais de um proprietário/morador.

Outra característica é possuir partes exclusivas e partes comuns. Assim, cada proprietário é dono de sua parte exclusiva e de uma fração ideal nas partes ou áreas comuns.

No caso de um edifício, por exemplo, o apartamento em si é a parte exclusiva. Já as partes comuns são os elevadores, piscina, academia, salão de festas, portaria e todas as áreas que os condôminos partilham e usam em comum.

Deveres e direitos dos condôminos

Assim como em toda a sociedade, dentro do condomínio os moradores também possuem direitos e obrigações.

O cumprimento das obrigações é essencial para a boa convivência com os demais moradores. Para isso, o condômino deve ter ciência do que dizem as leis e as regras do condomínio.

Porém, também é preciso saber que os moradores possuem direitos, que devem ser respeitados pelo condomínio.

Vejamos alguns dos principais direitos e deveres de cada morador de um condomínio.

Regras de convivência

Essas regras geralmente são definidas na Convenção do condomínio e Regimento Interno, e devem ser observadas por todos os moradores. É claro que podem variar de um condomínio para outro. Porém, existem aquelas que normalmente são comuns a todos os condomínios.

Barulho

Ao contrário do que muitas pessoas imaginam, não existe propriamente dita uma “Lei do Silêncio”.

Normalmente, os horários e os níveis de barulho permitidos são estabelecidos no Regimento Interno do condomínio. O normal é que se tenha 3 faixas de horários, que são: das 8h às 19h; das 19h às 22h e após as 22h.

Porém, é preciso que se entenda que, mesmo durante o dia, deve-se evitar barulhos em excesso. Pois, caso vários moradores reclamem de excesso de ruídos em uma determinada unidade, o condômino pode ser notificado ou até mesmo multado. Mesmo durante o dia.

Já depois das 19h, o morador deve evitar utilizar aparelhos barulhentos, como máquinas de lavar e aspiradores de pó. Os saltos altos também costumam incomodar bastante. Já depois das 22h, os níveis de ruídos devem ser diminuídos consideravelmente, inclusive o volume da televisão baixado um pouco.

Uso de espaços comuns

As áreas comuns, especialmente as de lazer, em um condomínio, podem ser bastante disputadas. Por isso, o condomínio pode estabelecer regras para o seu uso, como horário de funcionamento, quantidade de pessoas, necessidade prévia de reserva, dentre outras regras.

Nestas regras devem sempre prevalecer a vontade coletiva sobre o interesse individual. Por isso, fique atento a elas.

Há espaços que podem ser usados livremente, como piscina, academia ou jardins. Porém, outras áreas, como churrasqueira, salão de festas, espaço gourmet, precisam ser agendadas com antecedência.

Enquanto o espaço estiver sendo usado por um condômino, ele é de responsabilidade dessa pessoa, inclusive no que diz respeito a eventuais danos causados, que devem ser ressarcidos.

Amigos e familiares podem usar a piscina?

Isso também vai depender do que está estabelecido no Regimento Interno do condomínio. Porém, uma coisa é certa: o condomínio não é clube!

Alguns condomínios até permitem que visitantes utilizem todas as áreas comuns. Entretanto, é preciso deixar claro que essa permissão pode ter limitações, que podem ser com relação à quantidade de pessoas ou ao horário de funcionamento.

Ou seja, caso o condomínio permita o acesso de visitante à piscina, vale para os visitantes as mesmas regras vigentes para os condôminos.

Condômino antissocial

O condômino que apresenta comportamento antissocial é aquele que não segue as regras estabelecidas no Regimento Interno e na Convenção do condomínio, de forma recorrente.

Esse comportamento, caso ocorra de maneira reiterada, pode gerar multa ao condômino, que pode chegar a 10 vezes o valor da cota mensal paga ao condomínio, e em casos extremos pode haver até mesmo expulsão.

Por isso, é importante estar sempre atento às regras do condomínio.

Pets

Nenhum condomínio pode impedir um morador de ter um animal de estimação. Esse direito é garantido por lei, pelo direito de propriedade.

Por outro lado, no Condomínio pode haver regras específicas aos Pets, que devem ser observadas por todos, em especial as que dizem respeito à circulação pelas áreas comuns do condomínio e outros ambientes.

Ou seja, da mesma maneira que o tutor de pet possui direitos, também tem obrigações. E uma das principais obrigações é fazer com que o pet não perturbe a paz e o sossego dos vizinhos.

Latidos são a maior reclamação com relação aos pets. A melhor maneira de resolver o problema é ensinar o animal, treiná-lo com um profissional, e evitar deixá-lo sozinho.

Mas também há outras regras sociais que devem ser observadas, como recolher sempre os dejetos do seu pet, andar com ele, especialmente em elevadores, com guia curta e focinheira e, se possível, no colo, pois crianças podem entrar no elevador em outro andar.

Porém, não há nenhuma lei que dê preferência em elevadores a pessoas sem pet, que obrigue o dono do pet a sair caso alguém solicite. O direito de ir e vir dentro do condomínio é igual para todos.

Grupos de WhatsApp e Telegram

O condomínio pode ter um grupo no WhatsApp ou Telegram e todo condômino tem o direito de participar ou não do grupo. Entretanto, o grupo não pode ser a maneira oficial de comunicação entre o síndico e os moradores. Isso porque alguns podem preferir ficar fora do grupo.

O ideal é que o grupo seja administrado pelo síndico ou pelo administrador do condomínio. Além do mais, é preciso que se estabeleça regras claras para os participantes do grupo.

Normalmente, temas como religião, política, futebol, links, anúncios e outros assuntos que não digam respeito ao condomínio são proibidos.

O que se vê, em muitos casos, é que o grupo acaba gerando discussões e brigas entre os participantes. É sempre bom evitar polêmicas ou fazer postagens que possam expor outros participantes.

Participe do grupo do seu condomínio, mas deixe as discussões e as divergências para serem discutidas em outro ambiente. Essa é uma dica preciosa, que vale a pena ser seguida.

Regras para reforma

Reformas são bastante comuns em condomínios e podem ser um transtorno, não apenas para quem está reformando, mas para os vizinhos também. Por isso, o condomínio costuma estabelecer horários para que as obras possam ser realizadas.

Não existe uma lei específica que determine os horários permitidos para fazer obras. Por isso, essa determinação deve estar convencionada no regimento interno.

Geralmente, o horário é das 8h às 17h, de segunda a sexta. Já aos sábados, as obras são permitidas até às 13h e não são permitidas no domingo.

Há alguns condomínios, entretanto, que não permitem obras entre meio-dia e 14h, por ser horário de almoço, um momento onde todos precisam de paz e sossego.

Porém, é preciso tomar outras providências antes de iniciar uma reforma. É preciso formalizar o pedido ao condomínio e, junto com o pedido, apresentar projeto arquitetônico, memorial descritivo e cronograma da obra.

Ainda, também é preciso apresentar RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) ou ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

Caso o arquiteto ou engenheiro do condomínio entenda que a obra possa, de alguma forma, afetar a estrutura do prédio, pode pedir que o projeto seja alterado.

Alteração da fachada (fechamento de varanda)

A alteração da fachada não é permitida, isso porque a parte externa do prédio é área comum e sua harmonia e aspecto arquitetônico devem ser preservados. E isso não é uma hipótese, é uma previsão legal, contida no Código Civil e também prevista em praticamente todas as Convenções.

O condomínio pode, inclusive, proibir que se mexa nas paredes internas e porta da varanda. Sequer é possível colocar varais, ar-condicionado ou qualquer outro objeto que possa ser visível da área externa, sem a permissão ou regulamentação própria.

Para que seja possível, é preciso que o pedido seja votado em assembleia, com quórum específico de aprovação dos condôminos.

A única medida que pode ser feita sem que se configure como alteração de fachada, é a instalação de telas de segurança, mas mesmo assim, o condomínio pode padronizar o tipo e a cor da tela, por exemplo, mas sem limitar a sua utilização.

Por isso, o melhor é consultar o síndico ou a administração antes de fazer qualquer tipo de alteração em sua fachada ou varanda.

Atividade profissional em condomínio residencial

Cada condomínio tem sua destinação, que deve estar definida de forma clara na convenção e no regimento. Por isso, é necessário que os moradores respeitem a destinação do condomínio onde vivem.

Contudo, não pode o condomínio restringir todo tipo de atividade no condomínio. Apenas aquelas que, de alguma maneira, não respeitem as regras de convivência ou onerem o condomínio ou, então, coloquem em risco a segurança dos demais, em especial, com entrada e saída constantes de pessoas estranhas ao condomínio.

Algumas atividades dependem apenas do profissional, que desenvolve seu trabalho apenas com o uso de ferramentas como internet e celular próprios. Essas atividades não podem ser proibidas pelo condomínio, pois não oneram o condomínio.

Já as atividades que envolvem comércio de mercadorias ou alimentos, podem onerar e até comprometer a segurança do condomínio, por isso podem ser proibidas.

Garagem

Assim como as demais áreas comuns do condomínio, a garagem também possui regras, que devem estar dispostas no Regimento Interno do condomínio.

Caso não haja uma seção específica sobre a garagem no Regimento, é preciso convocar uma assembleia para estabelecer as regras. Isso porque garantem os direitos e deveres de todos, conservam o espaço e garantem a segurança.

Tipos de vagas de garagem

Normalmente existem dois tipos de vagas de garagem:

– Autônoma: são aquelas que possuem matrícula própria e podem ser vendidas separadas do apartamento;

– Acessórias e de uso comum: são aquelas que estão vinculadas ao apartamento, na mesma matrícula;

Locação de vaga de garagem

A locação de vagas de garagem é permitida apenas para moradores do condomínio.

Para que seja permitida a venda ou locação a não moradores, é preciso que haja expressa previsão na Convenção do Condomínio que, por sua vez, só pode ser alterada mediante aprovação em assembleia, com quórum de 2/3 dos condôminos.

Para fazer o aluguel da vaga, as partes devem fazer um contrato de locação.

O condômino que alugar a vaga de outro passa a assumir todas as responsabilidades pelo uso do espaço, inclusive eventuais danos causados ao condomínio ou a terceiros.

Uso do espaço como depósito

Embora algumas pessoas entendam que não, a resposta é óbvia. Garagem é para guardar veículos, não para ser usada como depósito.

Há também que observar o quanto disposto na Convenção e Regulamento Interno do Condomínio a respeito da quantidade de veículos que se pode acomodar dentro da vaga de garagem.

Nesses casos, o condomínio pode notificar o morador para limpar a área e, em caso de reincidência, aplicar multa.

Limite de velocidade de veículos

O limite de velocidade dentro da área de garagem não é estabelecido pelo Código de Trânsito Brasileiro, cabendo à Administração estabelecer (no caso de ausência de previsão em sede das normas internas do condomínio) ou à Assembleia Geral de Condôminos definir a velocidade máxima dentro da garagem, que sempre deve buscar tal aprovação mediante avaliação da realidade e, em especial, faixa etária dos moradores do Condomínio, por exemplo..

O usual é que o limite seja entre 10km/h e 20 km/h.

É importante que o síndico ou a administração sinalize o limite de velocidade por meio de placas.

Em caso de excessos ou desrespeitos, o síndico pode multar e autuar o infrator, conforme regras previstas na Convenção e Regulamento Interno.

Troca de vagas

De maneira informal, é claro que dois vizinhos podem trocar suas vagas de garagem temporariamente.

Entretanto, para saber se é possível a troca definitiva, é preciso levar em consideração o tipo da vaga.

Se a vaga for autônoma, pode ser feita, mas é preciso fazer a permuta e mudar a titularidade da matrícula em cartório.

Importante frisar que, em todos os casos, havendo a troca das vagas, o síndico ou a administração deve sempre ser informados.

Realização de pequenos serviços/reparos

Nessas hipóteses, é preciso usar o bom senso. Caso você precise trocar o pneu do seu carro na garagem, é permitido.

Se você precisa pintar um móvel, isso já não pode. A sua vaga não é oficina nem marcenaria.

Dependendo do condomínio, você pode tentar buscar uma autorização para a realização de pequenos serviços. Mas saiba que o síndico pode não autorizar, tem que estar previsto na convenção/regulamento interno.

Caso consiga uma autorização é preciso ter cuidado com os carros ao lado e com o piso. Não pode, por exemplo, sujar de tinta, sob pena de ter que ressarcir os prejuízos.

Síndico

O síndico é o representante legal do condomínio. É ele quem responde, judicial e extrajudicialmente e perante os órgãos públicos, pelo condomínio.

Mas, uma pergunta que moradores fazem constantemente é: o que um síndico pode ou não fazer? Quais são suas atribuições?

Vamos ver agora.

O que pode fazer?

As atribuições do síndico estão elencadas no artigo 1.348 do Código Civil e são as seguintes:

1. Convocar assembleias;
2. Representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, visando da defesa dos interesses comuns;
3. Dar conhecimento à assembleia de eventual processo judicial ou administrativo;
4. Fazer cumprir a convenção do condomínio e o regimento interno;
5. Manter a conservação das áreas comuns e gerenciar a prestação dos serviços no condomínio;
6. Elaborar o orçamento anual, de receitas e de despesas;
7. Cobrar os condôminos, aplicar e cobrar multas;
8. Prestar contas à assembleia, uma vez por ano e sempre que exigido;
9. Fazer o seguro do prédio.

O síndico pode ter outras atribuições, além das legais. Basta que estejam elencadas na convenção, no regimento interno ou que sejam deliberadas em assembleia.

O que não pode fazer?

Assim como tem suas atribuições, o síndico também possui suas restrições. As mais comuns são:

• Entrar no apartamento dos condôminos sem autorização, salvo em situações excepcionais;
• Aumentar, unilateralmente, o valor da cota condominial;
• Tomar partido em conflitos entre os moradores;
• Atrasar o pagamento das contas do condomínio e da folha de pagamento;
• Usar, indiscriminada e livremente, o fundo de reserva do condomínio;
• Expor os condôminos inadimplentes.

Essas não são todas as proibições do síndico. Porém, são as mais comuns.

Condôminos dando ordens para colaboradores

Essa atitude é ilegal e deve ser repreendida pelo síndico. Como dissemos anteriormente, o síndico é o responsável legal pelo condomínio. Portanto, cabe a ele dar ordens, contratar e demitir os colaboradores.

Caso um morador dê ordens aos colaboradores, cabe à administração notificá-lo de que esta conduta está errada.

O condomínio deve se resguardar juridicamente e, em caso de uma possível ação trabalhista ou civil, pode pedir ressarcimento de eventuais prejuízos ao morador infrator.

O zelador pode fazer serviços particulares?

O zelador é funcionário contratado para prestar serviços exclusivamente ao condomínio.

Ainda que seja em dias ou horários de folga, essa prática deve ser rechaçada. Isso porque qualquer trabalho realizado dentro do condomínio pode ser a ele vinculado. E isso pode gerar horas extras e outros direitos trabalhistas em caso de uma ação judicial.

Caso o zelador reclame horas extras na justiça e esteja prestando serviços dentro do condomínio, será difícil para a administração provar que ele estava fazendo serviços particulares.

Além disso, caso o zelador se machuque trabalhando dentro de uma unidade, o condomínio poderá ser responsabilizado, em caso de ação.

Por isso, é importante que o síndico deixe claro para zeladores e todos os colaboradores que eles não devem prestar serviços particulares para moradores.

Não participar de assembleias

A participação nas assembleias do condomínio não é obrigatória. Por isso, muitos condôminos não fazem questão.

Nem precisamos dizer o quanto é importante a participação de todos os condôminos nas assembleias. As decisões tomadas são importantes e fazem a diferença na vida de todos os moradores.

Assuntos importantes como obras, contratações, despesas extras são discutidos em assembleia. Por isso, é importante que o maior número possível de condôminos esteja presente.

Do contrário, as decisões serão tomadas apenas pelos poucos condôminos que estiverem presentes.

Mas, uma coisa é fato: aquele que não participa das assembleias deve acatar as decisões da maioria. E o mais importante: não pode reclamar.

Inadimplência

A inadimplência é um dos maiores problemas que os condomínios e síndicos enfrentam em seu dia a dia. Causada por fatores externos, é algo que está fora do controle da administração. Mas que precisa ser evitado a todo custo.

A inadimplência pode causar vários problemas para o condomínio, como descontrole no pagamento das contas, uso emergencial de fundo de reserva, taxas extras para os demais condôminos, dentre outros.

O síndico pode notificar os devedores a pagar seus débitos e deve sempre manter suas portas abertas para possíveis negociações. Ainda, deve fazer campanhas de conscientização entre os moradores, para que mantenham o pagamento de suas cotas em dia.

Importante, ainda que inadimplente, o condômino não pode ter seus direitos restringidos. Por exemplo, não pode ser proibido de frequentar as áreas comuns ou ter seu nome exposto como inadimplente.

Aprovação de contas

A prestação de contas deve ser feita anualmente, em assembleia convocada pelo síndico. Ou, quando o síndico não fizer a convocação, esta pode ser feita por ¼ dos condôminos.

O síndico, durante a assembleia, deverá fazer uma apresentação das contas do condomínio, que deverá conter:

• Balanço contábil, com despesas fixas e variáveis;
• Demonstrativo de despesas, com documentos como notas fiscais, recibos, guias de pagamento de impostos, boletos, etc.
• Documentos comprobatórios da receita do condomínio (relação do pagamento das cotas condominiais);
• Relação dos inadimplentes.

Após a prestação de contas, esta deverá ser analisada pelos participantes, aprovando-se ou as rejeitando, neste caso, justificando tal decisão, isso mediante quórum da maioria dos presentes.

Rateio

Rateio é a divisão das despesas entre os moradores do condomínio. O rateio das despesas ordinárias é feito por meio do estabelecimento da cota condominial, calculada de acordo com a fração ideal da unidade.

Porém, existem as despesas extraordinárias, que geralmente são obras, que também precisam ser rateadas entre os moradores. Esse rateio é feito por meio das chamadas cotas extras, também calculadas de acordo com a fração ideal de cada unidade.

A realização de obras precisa ser aprovada em assembleia, exceto as emergenciais, assim como definido o valor e a quantidade de parcelas da cota extra.

Mas, como classificar cada tipo de obra? Os artigos 96 e 1.341 Código Civil fazem essa distinção, assim como estabelecem quórum para aprovação de cada uma delas. Vamos ver agora.

Obras necessárias

São aquelas que “têm por fim conservar o bem ou evitar que ele se deteriore”. São exemplos:

• Reparos elétricos e hidráulicos;
• Obras de acessibilidade;
• Conserto de laje ou telhado;
• Troca de equipamentos essenciais;
• Adequação de equipamentos a normas e leis em vigor.

As obras necessárias precisam de aprovação de 50% + 1 dos presentes na assembleia. Caso a obra seja urgente e não traga despesas excessivas, , o síndico as poderá realizar, no entanto, dando posterior ciência à assembleia, que deve ser convocada para tanto.

Obras úteis

São aquelas que “aumentam ou facilitam o uso do bem”. São exemplos:

• Individualização de hidrômetro e de gás;
• Instalação de grades e equipamentos de segurança;
• Instalação de caixas individuais para encomendas e correspondências;

As obras úteis precisam de aprovação por maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 de todos os condôminos.

Obras voluptuárias

São aquelas de “mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mais agradável ou sejam de elevado valor”. São exemplos:

• Instalação de piso de mármore;
• Troca de equipamentos de ginástica que estão em bom estado;
• Reforma do salão de festas para deixa-lo mais bonito e bem decorado com itens de luxo;

As obras voluptuárias precisam de aprovação por maioria qualificada, ou seja, 2/3 de todos os condôminos.

Fundo de reserva

O fundo de reserva é uma espécie de “poupança” que todo condomínio deve ter. Pode ser usado para emergências, urgências, , mediante posterior prestador de contas à Assembleia Geral de Condôminos.

O percentual de contribuição para o fundo de reserva deve ser estabelecido na convenção do condomínio. Geralmente, é formado com um percentual da cota condominial.

Ainda, a convenção também deve estabelecer as possibilidades de uso desse fundo, sendo que não deve ser usado para o pagamento de despesas ordinárias.

Pode ser usado de maneira emergencial, para uma obra ou serviço, por exemplo. Porém, após mexer no fundo de reserva, o síndico deve comunicar os condôminos, em assembleia.

O ideal, todavia, é que a comunicação seja feita antes, com a convocação de uma assembleia para esse fim específico.

O que muitos condomínios costumam fazer, especialmente quando pretendem fazer obras mais caras, é utilizar o fundo, a fim de baratear o valor da cota extra.

Seguro condominial

Como vimos anteriormente, uma das obrigações do síndico previstas no Código Civil é fazer o seguro do prédio ou seguro do condomínio, como é conhecido.

Vale lembrar que o seguro do condomínio não é o seguro residencial. As coberturas essenciais obrigatórias, são:

– Incêndio;

– Queda de raio;

– Queda de aeronaves;

– Explosão.

Caso o síndico não faça um seguro com essas coberturas, estará em situação irregular.

Existem coberturas adicionais que o condomínio também pode incluir, como por exemplo:

– Danos elétricos;

– Desmoronamento;

– Vazamento de tanques e tubulações;

– Vendavais e granizo;

– Impacto de veículos;

– Furto ou roubo de bens do condomínio.

Caso os moradores desejem essas coberturas adicionais, deverão discutir e aprovar o tema em assembleia, por maioria absoluta. Em seguida, deverão estabelecer uma cota extra para o pagamento dessa despesa adicional.

Manuseio do lixo

Cada condomínio tem suas regras com relação à coleta do lixo. Nos prédios com mais apartamentos, é comum ter lixeiras em cada andar, onde cada morador deve depositar seu lixo.

É preciso depositar o lixo da maneira correta, em sacolas fechadas, para evitar a proliferação de insetos e outras pragas. Todo morador deve ter cuidado e consciência e não colocar o lixo de maneira errada.

Em outros condomínios é preciso descer com o lixo e colocar em um lugar específico.

Essas regras são estabelecidas pela convenção do condomínio.

O lixo, quando colocado nas lixeiras dos andares, pode ser manuseado por um funcionário da limpeza.

Esse funcionário deve receber os Equipamentos de Proteção Individual para esse tipo de trabalho, como luvas, máscara e botas, dependendo das instalações.

Cuidados com a segurança

A responsabilidade pela segurança do condomínio não é só do síndico. Os condôminos também são responsáveis e devem estar atentos a diversos tipos de golpes em condomínios.

Todos os dias vemos notícias e relatos de pessoas sendo enganadas e caindo em golpes das mais diferentes formas.

Além das ações que são responsabilidade do condomínio, como:

– Instalação de câmeras de segurança;

– Investir em sistemas e soluções de controle de acesso;

– Orientar os moradores quanto a entrada e saída do condomínio;

– Criar um sistema para entregadores e recebimento de encomendas.

Os moradores também devem adotar medidas para garantir não apenas sua segurança individual, como a de todos os condôminos. Algumas coisas que os moradores podem fazer são:

• Avisar na portaria o nome e identidade dos prestadores de serviços;
• Receber entregadores e encomendas seguindo as orientações do condomínio;
• Quando for receber amigos, fazer uma relação com o nome de todos e deixar na portaria.

Já a segurança dentro dos apartamentos é de responsabilidade do morador, quer seja proprietário ou locador. Nesses casos, algumas dicas importantes são para garantir a segurança, de uma maneira geral, são:

• Manter a porta de entrada sempre trancada;
• Verificar sempre se o fogão está com todas as bocas desligadas, especialmente antes de sair de casa;
• Ao se ausentar por períodos mais longos (viagens, por exemplo), tirar os equipamentos eletrônicos da tomada.

Bom, esperamos que este Guia Prático ajude você a compreender melhor as principais questões que envolvem moradores, síndicos e funcionários em um condomínio residencial.

Destacamos que o regimento interno e a convenção do seu condomínio são documentos essenciais onde estão as principais informações para quem mora em condomínios residenciais. Por isso, devem ser seguidos e conhecidos por todos. Isso evitará boa parte dos conflitos que sempre trazem desentendimentos e dores de cabeça no dia a dia da vida condominial.