Quem planeja fazer aquela reforma no apartamento deve saber que existem cuidados e obrigações a serem seguidos. Como resultado, surgem dúvidas sobre pedir ou não autorização ao síndico, o que se pode reformar e se tem algum cuidado extra a adotar.
O ideal é que todos os moradores compreendam bem as normas de reforma, mas nem sempre isso acontece. Muitos problemas surgem pela falta de conhecimento ou pela imprudência de quem inicia a obra sem seguir os cuidados e regulamentos estabelecidos.
Para evitar contratempos, é fundamental conhecer as leis, os direitos e os deveres relacionados à reforma no apartamento, além de manter uma comunicação clara entre o síndico, o morador e os vizinhos.
Vamos explorar esses pontos a seguir.
O que fazer antes da reforma no apartamento?
Planejar uma reforma no apartamento exige mais do que escolher o estilo ou os materiais a serem utilizados. Para evitar problemas com o condomínio, vizinhos e até mesmo com a lei, você deve seguir algumas etapas fundamentais antes de começar a obra.
Consulte o síndico
O primeiro passo é comunicar ao síndico sobre a reforma. Ele é o responsável legal por autorizar a obra e verificar se o projeto está de acordo com as regras do condomínio.
Não é uma questão de dar satisfação ou não, mas saiba que ele pode embargar sua obra caso não cumpra o Código Civil, Artigo 1.336, inciso II, e coloque em risco a segurança da edificação.
Contrate profissionais especializados
Reformas não são apenas estéticas; muitas vezes, elas envolvem mudanças estruturais que exigem acompanhamento técnico. Por isso:
- Engenheiros ou arquitetos: Devem ser contratados para avaliar e planejar a reforma de forma segura.
- Responsável técnico: É quem assina a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documentos obrigatórios para garantir que a obra esteja em conformidade com as normas.
Esses profissionais também avaliam problemas, como sobrecarga na estrutura ou impactos em sistemas hidráulicos, elétricos e de gás.
Verifique a Convenção e o Regimento Interno do condomínio
Para realizar uma reforma em apartamento são necessárias etapas que exigem implicações legais e normativas. Uma dessas implicações diz respeito à convenção e regimento interno do condomínio que pode ter regras específicas para reforma.
Consulte a Convenção e o Regimento Interno para entender:
- Quais tipos de reformas são permitidas;
- Os horários de trabalho para evitar incômodos aos vizinhos;
- As normas para descarte de entulhos e uso de elevadores durante a obra.
Esses documentos são indispensáveis para que sua reforma siga as regras do condomínio.
Informe os vizinhos
Embora não seja obrigatório em todos os casos, informar os vizinhos sobre a reforma ajuda a evitar reclamações. Avise sobre os horários de trabalho e a duração estimada da obra. Essa atitude demonstra consideração e facilita a convivência durante o período da reforma.
Veja o modelo de fluxo de gestão de obras de reformas de edificações (fonte: ABNT NBR 16280:2015).
O que diz a Lei sobre a reforma no condomínio?
Se você está planejando uma reforma na sua unidade, é essencial conhecer o que o Código Civil estabelece sobre o assunto. O artigo 1.336 define os direitos e os deveres do condômino, principalmente no contexto de obras dentro dos apartamentos. Sendo eles:
II. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A importância da norma ABNT 16.280:2015
A ABNT 16.280:2015 é uma norma que traz diretrizes claras para as etapas de obras de reformas. Além disso, lista os requisitos das etapas antes, durante e depois da reforma em um prédio ou em uma unidade.
Conforme publicado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU), entre as obras que exigem atenção especial estão:
- Demolição de paredes;
- Instalação de portas e janelas;
- Reformas em banheiros;
- Troca de materiais e acabamentos por outros mais pesados;
- Intervenções em redes de gás, elétrica ou hidráulica;
- Instalação de ar-condicionado, entre outros.
No caso do condomínio edilício, quando a obra for em espaço privativo, a realização da reforma é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, e não do síndico. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
O responsável pela obra precisa apresentar um plano de obras detalhado, incluindo cronograma, descrição das alterações, materiais utilizados e os profissionais envolvidos. Outro requisito fundamental é a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que deve ser assinada por um arquiteto ou engenheiro responsável pela obra.
Por que a ART é importante?
A ART certifica a capacidade técnica dos profissionais responsáveis pela obra, garantindo que tudo será feito com segurança. Sem esse documento, não há como confirmar que o serviço será executado de forma adequada, o que pode comprometer a integridade da estrutura. Além disso, ela assegura que o profissional será responsabilizado caso algo saia errado.
A norma exige a ART para alterações como:
- Mudança na posição de tomadas;
- Instalação de ar-condicionado;
- Abertura de portas;
- Fechamento de sacadas;
- Perfurações em lajes.
Serviços menores, como pintura, troca de revestimentos e pequenos reparos elétricos ou hidráulicos, geralmente dispensam esse documento.
O papel do síndico
O síndico é o responsável por avaliar a documentação, autorizar o início das obras e acompanhar a execução. Se houver irregularidades, ele pode notificar o condômino, aplicar multas ou até impedir a entrada de profissionais e materiais. Em casos mais graves, o síndico deve acionar as autoridades.
Ao final da obra, ele fará uma vistoria para garantir que tudo foi realizado conforme o planejado. O síndico também pode contar com o apoio de um arquiteto ou engenheiro para verificar a segurança do projeto.
E por fim, terminou a obra. O que fazer?
Com a reforma do apartamento finalizada, lembre-se de retirar todos os restos de materiais e entulhos descartados. Contrate alguém para fazer uma boa limpeza. Deixe tudo organizado e limpo!
Cancele todas as autorizações de entrada no condomínio e avise o síndico e o zelador sobre o término da obra, para que fiquem atentos a possíveis acessos indevidos de funcionários ou prestadores de serviço.
Perguntas Frequentes sobre Reforma de Apartamento
É permitido fazer reforma em apartamento?
Sim, desde que respeite as normas do condomínio e as regulamentações legais. Verifique o regimento interno antes de começar.
Preciso de alvará para fazer reforma em apartamento?
Depende do tipo de obra. Reformas simples, como pintura ou troca de revestimentos, geralmente não exigem alvará. Já intervenções estruturais ou que alterem a fachada podem precisar de autorização da prefeitura.
Pode fazer reforma em apartamento sábado?
Depende do regulamento do condomínio. Consulte as regras para evitar transtornos, alguns permitem e outros não.
É permitido o uso de martelete em apartamento?
Neste caso é importante consultar o regulamento do condomínio, pois alguns permitem o uso e outros não.
Preciso avisar os vizinhos sobre a obra?
Sim, especialmente se ela gerar barulho. Isso demonstra respeito e evita conflitos.
Quem é responsável pelo descarte dos entulhos?
O condômino é responsável. Use caçambas licenciadas ou serviços especializados para evitar problemas legais e ambientais.
Como evitar danos à estrutura do prédio durante a reforma?
Contrate profissionais qualificados e siga as normas técnicas, como a NBR 16.280. Consultar um engenheiro ou arquiteto é essencial para garantir a segurança.
Conclusão
Toda obra ou reforma no apartamento exige uma série de procedimentos. A primeira de todas: não comece sem antes saber o que pode ou não fazer.
Contrate profissionais ou empresas especializadas, pois a experiência de quem já realizou reformas em condomínios facilitará o cumprimento das obrigações.
Lembre-se! O barulho incomoda. Avise seus vizinhos sobre datas e horários da reforma. Faça isso em respeito e consideração ao direito de descanso deles. Seja empático e gentil, com certeza a recíproca será a mesma.
Caso ainda tenha alguma dúvida, consulte nossa equipe de atendimento. Te ajudaremos com orientações para realizar uma reforma no seu apartamento. Acompanhe o nosso blog e fique por dentro de muitas outras informações sobre administração condominial e vida em condomínio.
