O síndico é responsável por uma série de obrigações no dia a dia de um condomínio. Não é apenas a pessoa para reclamar do barulho do vizinho, do cachorro latindo ou do carro que travou sua vaga. A função do síndico vai bem além disso.
Apesar de suas obrigações estarem definidas no art. 1348 do Código Civil, muitos, inclusive síndicos, têm dúvidas sobre sua função ou quais são as responsabilidades e obrigações do síndico.
Por isso, elaboramos este artigo para ajudar a esclarecer esse assunto.
Vamos conferir?
O que é um síndico de condomínio?
O síndico é a pessoa que diante de qualquer processo (judicial ou não), representa os interesses dos moradores. É o administrador do condomínio escolhido em assembleia para cuidar do patrimônio e dos interesses e direitos coletivos no condomínio.
A administração de condomínios possui demandas no dia a dia iguais ou até mais complicadas do que em uma empresa.
Nesse sentido, é um engano pensar que a função do síndico é figurativa.
Quem pode ser síndico?
O síndico pode ser um condômino do prédio (síndico natural) ou uma pessoa especializada em administrar condomínios, o síndico profissional (prestador de serviços). Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.
Contudo, é importante você consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.
Até mesmo quando há uma administradora de condomínios cuidando das atividades administrativas, não exclui a função do síndico. Este posto é obrigatório para o condomínio ser reconhecido legalmente.
Qual é a função do síndico?
Conforme disposto no Art. 1.348 do Código Civil a principal função do síndico de um condomínio é representar o condomínio (ativa e passivamente). Além disso, é o administrador responsável por toda a gestão do condomínio.
Isso inclui obrigações e deveres na administração condominial para manter o equilíbrio financeiro, ordem, segurança e limpeza.
Veja as 9 funções do síndico que estão no Código Civil – Lei 10406/02, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.
- convocar a assembleia dos condôminos;
- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro da edificação.
Mesmo assim, isso não deixa muito claro o que um síndico faz na prática. Nem mesmo quais são suas atividades e obrigações.
A gestão condominial exige que o síndico cumpra certas obrigações e tenha um papel importante.
Por isso, já existem diversos cursos de síndico para capacitar e formar àqueles que querem administrar o condomínio com excelência.
Papel do síndico do condomínio.
Enquanto administrador do condomínio, o síndico desempenha seu papel como se fosse o gestor de uma empresa. Faz contratações e pagamento de funcionários, cuida do recebimento das cotas do condomínio, zela pela manutenção predial, é o mediador de conflitos entre condôminos e decide pela contratação de empresas terceirizadas.
Repare que as responsabilidades do síndico não se resumem ao ato de representar o condomínio.
Para você ter uma ideia melhor do que o síndico faz na prática, separamos as principais atividades da função do síndico.
Quais as responsabilidades do síndico?
Saber as responsabilidades da função do síndico do condomínio é importante não só para quem pretender assumir este cargo. Os condôminos que só reclamam podem respeitar e colaborar muito mais se souberem o quanto de obrigações um síndico tem.
1. Ser o representante legal do condomínio.
É o síndico quem assume a responsabilidade civil e criminal pelo condomínio.
Conforme disposto no Código Civil, artigo 1.348, é função do síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio”.
Portanto, a atuação ou omissão diante de algo sob sua responsabilidade pode levá-lo a ser responsabilizado pelo prejuízo causado ao condomínio e seus moradores, conforme previsto no Código Civil.
2. Evitar inadimplência.
Inadimplência é algo que assombra qualquer síndico na administração de um condomínio. É um dos principais problemas quando o assunto é a falta de dinheiro para cumprir com as obrigações financeiras.
O síndico é responsável por acompanhar as contas e cuidar para que a inadimplência não deixe o condomínio no vermelho.
Mesmo quando não é possível resolver de maneira pacífica, é responsabilidade do síndico buscar medidas legais possíveis e cabíveis para cobrar os inadimplentes.
Sabemos que é importante evitar meios jurídicos ao máximo, a fim de manter um clima de bom convívio, contudo, existem casos em que essa é a única alternativa.
3. Cuidar da segurança coletiva e prevenir acidentes.
Muitas pessoas decidem morar em condomínios por serem locais seguros e harmoniosos, que oferecem tranquilidade e comodidade.
Mas existem obrigações e responsabilidades para manter o local protegido e seguro para os moradores.
Além da segurança, a prevenção de acidentes também é um assunto que o síndico deve cuidar. Áreas mal conservadas, como o parquinho infantil, se transformam em um perigo potencial.
4. Manter em dia as contas do condomínio.
Aqui a função do síndico não é nada fácil para garantir que as contas do condomínio estejam em dia.
Além das cobranças aos condôminos, o síndico tem a responsabilidade de realizar os pagamentos aos funcionários, prestadores de serviços, seguros, impostos, taxas ou contribuições municipais, estaduais ou federais.
Nesse ponto, muitos síndicos decidem contratar uma administradora de condomínios para cuidar da gestão condominial. Sobretudo em condomínios grandes ou comerciais onde há muita demanda administrativa financeira.
5. Cuidar da documentação.
A gestão dos documentos na administração do condomínio também são de responsabilidade do síndico. Principalmente os documentos que demonstrem a transparência do seu trabalho.
Não somente para quando chegar a hora da prestação de contas, tudo deve estar organizado e disponível mensalmente na pasta do condomínio. Assim, é possível fiscalizar e acompanhar o seu trabalho.
Lembramos que não é só por questões financeiras. As licenças, os impostos, seguros, AVCB, laudos, tudo deve estar organizado e acessível quando for solicitado.
Neste ponto a tecnologia contribui muito. Um bom exemplo é o App/Portal da Habita que foi desenvolvido para colaborar com o síndico na gestão do condomínio. Além disso, permite aos condôminos o acesso digital à pasta do condomínio.
6. Organizar reuniões.
O síndico é o responsável por organizar reuniões deliberativas e informativas, sendo necessário ao menos uma assembleia por ano a fim de escutar as reivindicações dos condôminos.
Viu só quanta responsabilidade e obrigação tem a função do síndico?
E não acaba aqui! O síndico tem deveres que não são negociáveis.
Obrigações do síndico
A administração de condomínios possui questões específicas que dão ao síndico certas obrigações. Se não forem cumpridas, trará ao síndico muita dor de cabeça e, até, problemas judiciais.
Quais são os deveres de um síndico de condomínio?
- Prestar contas;
- Intermediar conflitos, pelo menos até onde sua função e o Regulamento Interno dizem respeito;
- Ser imparcial nas decisões de conflitos;
- Seguir o que está no regimento interno e convenção do condomínio;
- Respeitar o quórum das votações em assembleia.
- Executar as obras aprovadas;
- Não deixar o condomínio sem seguro;
- Não expor os condôminos;
- Contratar, demitir e orientar funcionários no que se refere às suas funções;
- Dar conhecimento a todos qualquer problema que coloque em risco a integridade física, financeira ou jurídica;
Com tantas responsabilidades e obrigações o síndico deveria ser remunerado?
Qual é o valor do salário de um síndico?
Por enquanto, o cargo de síndico não é uma profissão regulamentada que dá a ele direitos trabalhistas. Os condomínios têm autonomia para decidirem em assembleia como remunerar essa função.
De modo geral, quem for morador e exercer as atribuições de síndico, pode ficar isento do pagamento de sua cota condominial. Como forma de compensar suas atividades nesta função.
Mas há também condomínios que determinam um valor para quem assumir a função de síndico. Isso depende do tamanho, do perfil e da decisão dos condôminos em assembleia.
Assim como, quais assuntos o síndico pode resolver sozinho.
Quais são os poderes do síndico?
Paira sobre o síndico um certo poder à frente das decisões. Quem manda no síndico?
Calma, isso é só uma provocação. Estamos nos referindo ao que está previsto no regimento interno e convenção do condomínio.
Fora deste contexto, o que o síndico pode ou não pode fazer sempre estará amparado pelo Código Civil e Criminal.
- a) Primeiro, o síndico pode “transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”.
Em outras palavras, ele pode propor que uma administradora de condomínios o ajude nas tarefas administrativas.
Da mesma forma, o condomínio pode decidir ter um síndico profissional, entretanto, não anula a presença de um síndico natural no condomínio.
Outra coisa que o síndico pode decidir sozinho é a contratação de profissionais para realizar obras necessárias urgentes, sem que precise de aprovação em assembleia.
O Código Civil ampara isso:
- Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;
- Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.
- b) Ele também pode entrar em uma unidade em caso de urgência e emergência. Por exemplo, vazamento de gás ou água, princípios de incêndio, pedidos de ajuda, entre outras situações emergenciais.
Nesses casos, o ideal é que o síndico esteja acompanhado de policiais ou bombeiros, além de outras testemunhas que possam atestar a necessidade de entrada ou do risco iminente à segurança de terceiros.
Em seguida, sempre que necessário deverá ser registrado o Boletim de Ocorrência e o morador deverá ser comunicado, por escrito, quando do seu regresso.
- c) Se necessário e urgente, o síndico pode usar o fundo de reserva do condomínio. Entretanto, é importante ressaltar que esse valor deve ser devolvido ao fundo tão logo a situação financeira do condomínio normalize. Importante também dar conhecimento aos condôminos, convocando, se for preciso, uma assembleia para dispor sobre o assunto.
Contudo, existem certas coisas que o síndico não pode fazer. E isso nós mostramos no artigo abaixo:
O que o síndico não pode fazer?
Conclusão
Esperamos que este artigo tenha ajudado você a conhecer melhor as funções do síndico, quais suas responsabilidades e obrigações.
Quando se trata de um condomínio é importante saber as responsabilidades e função dos envolvidos na administração condominial.
O síndico tem um papel importante, quanto mais profissional for sua gestão, maiores são as chances do condomínio conseguir bons resultados.
Procurando por uma administradora de condomínios em sp?
Conte com a Habita como a sua parceira na administração do seu condomínio. Temos a experiência de mais de 50 anos atuando no mercado. Possuímos certificações ISO9001 selo do PROAD.
Nossos profissionais são experientes e bem preparados para realizar uma excelente administração condominial.
Atuamos como administradora de condomínios em sp e atendemos as principais regiões. Se você procura na internet por: administradora de condomínios em sp centro, administradora de condomínios em sp zona sul ou administradora de condomínios em sp zona oeste, conte com a Habita.
Sua melhor parceira para uma gestão condominial eficiente.
