Você sabe quais as funções na administração de condomínios? Quem você acha que é o maior responsável pelo condomínio? O síndico? A administradora? Os moradores?
Vejas as repostas em nosso artigo. Boa leitura!
Existem responsabilidades e atribuições na administração de um condomínio que, por vezes, não ficam muito claras aos personagens envolvidos nela.
Por isso, é fundamental saber quem faz o quê.
Neste post você saberá um pouco mais sobre o papel de cada um dos envolvidos na administração de um condomínio.
Apresentaremos um resumo sobre:
- 12 funções da administradora de condomínio,
- 9 funções do Síndico,
- função do Subsíndico,
- 12 funções do Zelador e
- o que faz o Conselho consultivo.
Dessa forma, você não terá que recorrer a lei ou Código Civil para saber a responsabilidade legal de cada um.
Sobretudo pois, nem sempre é fácil entender essas questões jurídicas não é mesmo?
Fora o fato de que uma lei é complementar a outra, que tem um anexo, que foi revogado, enfim….
Para lhe ajudar no entendimento deste assunto, reunimos tudo em um só lugar. De forma organizada e direta.
Vamos conhecer as principais funções na administração de condomínios?
Quais as atribuições da Administradora de Condomínios?
Muitos moradores veem a administradora de condomínios somente como a responsável pela emissão dos boletos e cadastro dos moradores. No entanto, ela faz muito mais do que isso.
A atribuição da administradora de condomínios é dar todo suporte e apoio ao Síndico na gestão do condomínio em áreas: financeira, jurídica, fiscal, trabalhista e de recursos humanos.
Ou seja, tem a missão de proporcionar transparência na gestão do condomínio. Da mesma forma, dar auxílio nas informações sobre o condomínio, de forma rápida e prática.
Algumas vezes, a função da administradora pode ser confundida com a função do Síndico.
Por isso, vamos destacar algumas funções na administração de condomínios que podem ser realizadas pela empresa de administração.
Na sequência, vamos mostrar as funções do Síndico e elucidar as diferenças e atribuições de cada um.
12 Atribuições da administradora de condomínio
1- Gerenciar os recursos financeiros do condomínio e efetuar pagamentos;
2- Emitir boletos, recibos e prestar contas aos moradores;
3- Solucionar problemas administrativos;
4- Emitir e distribuir comunicados;
5- Elaborar orçamentos em geral;
6- Realizar cobranças de devedores;
7- Monitorar vencimentos de obrigações legais e itens de segurança;
8- Contratar o seguro do condomínio;
9- Cobrar contribuições adicionais dos condôminos (pelo uso de áreas em comum, multas, consumo individual etc.);
10- Gerenciar processos de contratação e demissão de funcionários;
11- Administrar folha de pagamento, encargos sociais e benefícios;
12- Monitorar vencimentos de mandato e preparar assembleias.
Quer saber outras funções que a administradora tem? Veja nosso artigo o que faz uma administradora de condomínios.
Funções do Síndico na administração de condomínios
O Síndico tem uma das principais funções na administração de condomínios. É o representante legal.
Em outras palavras, é o responsável Civil, Penal e Trabalhista. É quem de fato deve estar presente na hora dos problemas.
Ele pode ser um morador eleito por meio de assembleia. Ele também é conhecido como Síndico Voluntário.
Sua remuneração não é obrigatória, mas, de maneira geral, recebe uma contribuição pelo seu trabalho.
Também pode ser um síndico profissional. Ou seja, um administrador terceirizado que se especializou na área de gestão condominial.
Vale destacar que ele também é escolhido por assembleia.
Pode ser um profissional liberal ou, até mesmo, parceiro de uma adm de condomínios.
Independente da escolha do tipo de síndico, é recomendável que seja uma pessoa paciente, extrovertida, de bom senso, que goste e saiba tratar as pessoas, que tenha capacidade de liderança e de organização.
Principalmente porque será o intermediário entre a administradora, equipe e os moradores.
A administradora de condomínios substitui a função do Síndico?
A resposta é NÃO. Nem o Síndico nem a administradora de condomínios substituem o trabalho um do outro.
Os dois são complementares na gestão de um condomínio. Porém, é o Síndico quem toma as decisões e a administradora é o braço técnico desta operação.
9 funções do síndico?
- Convocar assembleias;
- Cumprir as funções exigidas pela lei e convenção do condomínio;
- Contratar, demitir e orientar funcionários no que se refere as suas funções;
- Intermediar conflitos, pelo menos até onde sua função e o Regulamento Interno dizem respeito;
- Oferecer as condições para que os funcionários e prestadores de serviços consigam trabalhar adequadamente;
- Fazer cumprir a lei, o regulamento interno do condomínio e as decisões das assembleias;
- Aplicar multas quando for necessário;
- Manter em dia as obrigações legais do condomínio;
- Trabalhar de perto com o Zelador para estar atualizado da situação do condomínio;
Veja nosso Guia sobre Síndico e saiba mais sobre tudo que um síndico pode fazer.
Funções na administração de condomínios: O Subsíndico
Dentre as principais funções na administração de condomínios há o Subsíndico. Conforme disposto na Lei 4.591, art. 22, parágrafo 6, a Convenção poderá prever a eleição de Subsíndico.
Deve definir suas atribuições e fixar seu mandato, de modo que não exceda 2 anos e com permitida a reeleição.
Dessa forma, assim como o Síndico, o Subsíndico só pode ser eleito por meio de assembleia. Somente legitimado por meio desse processo.
Ao contrário do Síndico, que deve ser único em qualquer condomínio, é possível eleger mais de um Subsíndico.
Sendo assim, em condomínios com diversos blocos, por exemplo, pode-se instituir a presença de um representante por bloco.
O Subsíndico assume temporariamente as tarefas do Síndico no caso de ausências ou impedimentos dele. Da mesma forma, em caso de morte ou renúncia.
Quando isso ocorrer, o Subsíndico assume a tarefa de imediato. Fica responsável por convocar uma assembleia para escolher um novo Síndico.
Zelador
Dentre as funções na administração de condomínios existe uma que é muito importante no dia a dia operacional. A função do Zelador, ele representa os olhos e ouvidos do condomínio.
Ates de tudo, sua função é zelar pelo bom funcionamento do condomínio. Fiscaliza o uso das áreas comuns, faz as manutenções básicas e ainda coordena o trabalho de outros funcionários. Como por exemplo a equipe de limpeza, de segurança, entre outros.
Em outras palavras, zela pela a segurança das pessoas e do patrimônio. Também verifica se as condições em geral do edifício estão em ordem.
O Zelador de condomínio tem contato com muitas pessoas, desde o Síndico até os moradores. Sendo assim, precisa ser alguém que se dá bem no trato com os outros.
Ele pode ou não morar no condomínio e, dependendo do caso, há mudanças nas condições de contratação.
O Zelador não recebe ordens dos moradores, mas deve repassar as necessidades deles ao Síndico.
13 funções do Zelador
Conforme o Ministério do Trabalho, por meio do Código Brasileiro de Ocupações (CBO), as principais funções do Zelador, são:
- Agir de forma preventiva. Sobretudo zelar pelo bom funcionamento do prédio;
- Verificar diariamente os equipamentos de segurança;
- Examinar, avaliar e supervisionar as condições de manutenção e limpeza das áreas e espaços;
- Analisar e avaliar o funcionamento dos aparelhos e das instalações elétricas, hidráulicas eletrônicas e afins (lâmpadas, portões, elevadores etc.);
- Receber e administrar os materiais de limpeza e manutenção;
- Distribuir encomendas, correspondências e comunicados;
- Coordenar os funcionários subordinados a ele (horários, folgas etc.);
- Zelar pelo cumprimento do regulamento interno;
- Atender e orientar os moradores;
- Estar presente e atender emergências;
- Transmitir as ordens do síndico ou quem estiver acima dele;
- Verificar se as tarefas estão sendo cumpridas;
- Ficar de olho na manutenção preventiva do condomínio.
Conselho Consultivo
O conselho consultivo também possui funções na administração de condomínios.
Ele é composto por três representantes e eventualmente por suplentes eleitos em assembleia.
Antes de tudo, recomenda-se que sejam proprietários ou moradores do condomínio.
As funções principais do Conselho são:
- Oferecer apoio, ajuda e consultoria ao Síndico e/ou Subsíndico;
- Fiscalizar o trabalho dos funcionários do condomínio;
- Ajudar na solução de problemas;
- Fiscalizar as contas do condomínio regularmente;
- Registrar e se manifestar perante qualquer irregularidade percebida;
- Tem o poder de convocar assembleia quando assim considerar necessário. Por exemplo, em caso de sinistro, irregularidades, ocorrências, faltas às boas práticas de convivência etc.
Cuidados com desvio de funções na administração de condomínios
Cada condomínio tem seu próprio modus operandi e isso não está errado. Contudo, é muito importante deixar tudo o mais claro possível. Ou seja, especificar as atribuições e funções de cada cargo.
Contudo, há casos e situações onde exceções são feitas. Mas quando não há um consenso definido, isso pode trazer consequências desagradáveis.
Por exemplo, um funcionário pode entrar com uma ação contra o condomínio por desvio de função.
Sendo assim, é importante saber quais a funções de cada um e suas respectivas responsabilidades.
Além disso, garantir a organização na gestão condominial, evitará problemas judiciais. Como resultado, prejuízo financeiro ao condomínio.
Dessa forma, na hora de elaborar os contratos, a empresa administradora de condomínios deve prestar especial atenção em pontos específicos do trabalho.
O Síndico também deve ser claro e atencioso para com os funcionários na hora de explicar as suas funções.
Resumindo
A administração de condomínios é uma atividade repleta de responsabilidade e com funções definidas. Portanto, responde aos termos da lei e convenções como qualquer empresa.
Para garantir uma excelente gestão condominial é fundamental saber as funções na administração de condomínios.
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Se você tiver dúvidas com algum problema no seu condomínio que não foi mencionado aqui, não hesite em falar conosco. Será um prazer ajudar.
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