O conceito de condomínio edilício foi definido pelo Código Civil, após a mudança da lei. A expressão, muitas vezes, causa dúvidas, especialmente no que diz respeito às diferenças com o conceito geral de condomínio.
Neste texto, você vai entender um pouco mais sobre o conceito de condomínio edilício, suas características e quem são as pessoas essenciais para se ter um e os documentos essenciais para se constituir um condomínio edilício.
O que é condomínio?
De uma maneira geral, condomínio é uma condição de copropriedade. Ou seja, quando mais de uma pessoa ao mesmo tempo, exercem a copropriedade de um imóvel.
Ou seja, todos são proprietários de todas as partes do imóvel, independentemente do uso a que destinam.
Na prática, um bom exemplo, são dois irmãos que herdam uma única casa e resolvem morar juntos nela. Ambos são coproprietários da casa, e exercem os mesmos direitos sobre todo o imóvel.
Eles só podem vender, locar, emprestar ou negociar o imóvel, de qualquer maneira, com a anuência dos dois.
O que é um condomínio edilício?
Um condomínio edilício, por sua vez, é aquele que várias pessoas possuem áreas privadas, ao mesmo tempo que compartilham áreas comuns. É o caso clássico de um condomínio de apartamentos, casas ou salas comerciais.
Cada condômino é proprietário de uma unidade autônoma. Neste caso, vamos usar o exemplo de um apartamento. O condômino proprietário pode livremente usufruir de seu apartamento, quer seja para morar, quer seja para alugar, emprestar ou vender.
A única exceção são as vagas de garagem que, via de regra, não podem ser vendidas para pessoas que não sejam condôminos, de acordo com as regras impostas pelo Código Civil.
Ainda, cada proprietário é dono de uma fração comum das áreas coletivas, porém não pode usufruir delas livremente. Pode, apenas, fazer uso delas dentro das regras do condomínio. E, em hipótese alguma, pode negociar ou vender a sua fração comum.
As áreas comuns incluem, inclusive, o terreno onde o condomínio foi construído, o esgoto, o telhado, além daquelas mais comuns como churrasqueira, piscina, academia, playground, salão de festas.
O que é preciso para um condomínio edilício existir?
Uma vez que vários condôminos são coproprietárias e dividem as áreas comuns, é preciso criar regras para a sua utilização. Essas regras são criadas pelo Regimento Interno e pela Convenção do condomínio. Ambos são elaborados a partir de normas para as relações jurídicas como a Lei 10.406/2002 e a Lei 4591/64.
O primeiro lida com as regras práticas do condomínio e o segundo com as regras de convivência. Para saber mais sobre esses documentos, confira nosso artigo sobre Leis de condomínios.
Esses documentos são o que dão vida a um condomínio e devem ser aprovados pelos moradores em uma Assembleia Geral Ordinária. Caso queira entender como funcionam as assembleias de um condomínio, clique aqui.
A administração de um condomínio
A administração de um condomínio é feita pelos condôminos, ou seja, pelos proprietários das unidades autônomas. Porém, assim como na vida civil, é preciso eleger representantes para tornar essa administração possível. O principal representante do condomínio é o síndico.
Além dele, também pode haver o Conselho Fiscal, também composto por moradores. Não é obrigatória a presença de um Conselho Fiscal em um condomínio, porém é recomendada.
Isso porque esse conselho acompanha de perto as contas do condomínio, analisando tudo e podendo solicitar esclarecimentos do síndico. Então, emitem um parecer sugerindo ou não a aprovação das contas.
Ou seja, o Conselho Fiscal não substitui o síndico no controle das contas do condomínio, apenas avalia a sua atuação, como se fosse uma auditoria.
A importância do síndico
Como dissemos, uma figura essencial para o bom funcionamento de um condomínio edilício é o síndico. Ele é eleito pelos moradores para representar o condomínio e administrá-lo. O mandato do síndico pode ter a duração de, no máximo, 2 anos.
É o síndico, por exemplo, que faz as contratações, representa o condomínio judicialmente e perante os órgãos da administração e faz os pagamentos dos funcionários. Essas são apenas algumas de suas atribuições.
O síndico pode ser um morador do prédio ou um síndico profissional contratado especialmente para exercer a função. A profissão de síndico profissional está em grande ascensão no mercado, especialmente no estado de São Paulo.
Saiba mais nosso artigo Como se tornar um síndico profissional de sucesso.
Quando o síndico exerce sozinho todas as atividades de administração do condomínio, tem-se a chamada autogestão. Como já falamos em nosso Blog, nem sempre essa é a decisão mais acertada, pois acaba sobrecarregando o síndico, que nem sempre tem o conhecimento e o tempo para fazer tudo sozinho.
Entenda mais em nosso artigo sobre Os perigos da autogestão em condomínios.
Por isso, é cada vez mais importante na gestão de um condomínio, a administradora.
O que é uma administradora de condomínios?
Administradoras de condomínios são empresas especializadas na administração condominial. Dão suporte ao síndico, auxiliando nas tarefas cotidianas, nas áreas, financeira, fiscal, administrativa e operacional.
Uma administradora não substitui o síndico e nem está acima deles. É um trabalho conjunto, que deve ter como objetivo geral o bom funcionamento do condomínio e o bem-estar e harmonia dos condôminos.
Contratar uma boa administradora é essencial para esse bom funcionamento. É preciso que seja uma empresa com solidez no mercado e que tenha uma equipe especializada, com profissionais qualificados e experientes.
A Habita atende a esses requisitos. Com mais de 50 anos de atuação na administração de condomínios em São Paulo, somos a parceira ideal para a gestão do seu condomínio de maneira eficiência.
Conte sempre com a nossa equipe multidisciplinar de especialistas para promover uma gestão eficaz para o seu condomínio.
