A inadimplência condominial é um problema em muitos condomínios no Brasil que deve ser acompanhada de perto por síndicos e administradoras de condomínios. Podemos dizer que ela é um dos grandes desafios quando o assunto é gestão financeira em condomínios. Além de impactar diretamente as contas do condomínio, as consequências da inadimplência atingem a convivência e a manutenção do patrimônio.
Em momentos de crise ou instabilidade econômica, a inadimplência tende a crescer ainda mais e comprometer a administração financeira dos condomínios. De acordo com o Mapa de inadimplência do SERASA 73,42 milhões de brasileiros possuem algum tipo de inadimplência.
No que diz respeito à inadimplência em condomínios, o primeiro semestre de 2024 fechou com o percentual de 10,6% de condôminos inadimplentes (Fonte: Sindiconet). Isso significa dizer que, se um condomínio tem 100 unidades, pelo menos 10 não pagam suas cotas mensais no prazo. Em São Paulo, a média de inadimplência ficou em 9,5%.
A consequência direta observada no mesmo período foi para os condôminos que pagam em dia. A cota condominial ficou mais alta em 3,59%, percentual acima da inflação do período, que foi de 2,48%.
Por isso, no artigo de hoje, o Diretor da Habita, Fernando Fornícola, falará das principais consequências da inadimplência para os condomínios.
Além disso, vai apresentar uma solução definitiva para síndicos de condomínios conseguirem atingir a inadimplência ZERO.
Bora conferir?
Inadimplência em condomínio: consequências.
Quando os condôminos atrasam ou não conseguem pagar as suas cotas condominiais em dia, o orçamento do condomínio sofre impacto direto. Com isso, várias áreas importantes da gestão condominial são afetadas. As consequências da inadimplência são:
1. Desequilíbrio orçamentário
A falta de dinheiro que a inadimplência condominial provoca, causa um desequilíbrio nas contas do condomínio. Como resultado, fica mais difícil para o síndico pagar despesas essenciais.
A cota condominial tem por objetivo principal o rateio das despesas do condomínio, como folha de pagamento de colaboradores, contas de água e luz, serviços de segurança, de manutenção etc. Logo, ela é a principal fonte de receita para o condomínio cumprir suas obrigações.
“Quando não controlada, a primeira consequência da inadimplência no condomínio é o risco das contas entrarem no vermelho. Isso dificulta a gestão e obriga o síndico a buscar alternativas mais caras, como empréstimos e cotas extras.” (Fernando Fornícola)
2. Comprometimento de serviços essenciais
A falta de dinheiro, além de afetar serviços básicos, como limpeza, também compromete serviços essenciais como água e luz que, em casos extremos, podem ser cortados.
A vida de síndico não fica nada fácil quando a inadimplência no condomínio impede que as finanças do condomínio fiquem em dia. Quem tem a função de síndico sabe muito bem que o problema não atinge só os serviços essenciais.
3. Impacto na manutenção e conservação do edifício
A inadimplência condominial também traz consequências que afetam a manutenção. Imagine seu prédio com elevadores quebrados, áreas de lazer mal conservadas ou com problemas nas instalações elétricas?
A falta de manutenção não só diminui a qualidade de vida, mas também diminui o valor do patrimônio. Muitos síndicos de condomínios enfrentam isso devido à inadimplência.
“A manutenção regular é o segredo para preservar o valor do patrimônio condominial e do valor dos imóveis.” (Fernando Fornícola)
O adiamento de reformas necessárias obriga alguns condomínios a adotarem medidas paliativas para evitar a deterioração do patrimônio. Contudo, a falta de manutenção preventiva resulta em reparos mais caros no futuro. Isso cria um ciclo vicioso de deterioração. Ou seja, as ações temporárias, podem causar danos a longo prazo.
Vale destacar que as consequências da inadimplência em condomínios também atingem áreas da administração condominial que não são visíveis no dia a dia dos condôminos.
No entanto, o síndico lida com elas todos os meses.
4. Obrigações fiscais, tributárias e contábeis.
Um condomínio residencial é obrigado a inscrição no cadastro nacional de pessoa jurídica (CNPJ). Mesmo que não exerçam atividade econômica. Isso é necessário para que ele possa contratar funcionários, abrir conta bancária, manter relações comerciais e de serviços com terceiros.
A partir disso, o condomínio passa a contrair obrigações legais, fiscais, tributárias e contábeis, como recolhimento de tributos municipais, estaduais e federais.
Sem dinheiro para realizar os pagamentos destas obrigações, a situação do síndico pode ficar bem complicada.
“As consequências da inadimplência em condomínios podem até trazer problemas para o síndico como responsável e representante legal do condomínio.” (Fernando Fornícola)
A batalha contra a inadimplência condominial.
Síndicos e síndicas sentem na pele as consequências da inadimplência em condomínio. Não somente do ponto de vista da gestão financeira, mas da gestão de conflitos e convivência também.
Principalmente porque sabem que as alternativas emergenciais vão atingir o bolso de quem paga em dia.
Se você é um síndico ou síndica sabe muito bem do que estamos falando. Qual a primeira medida para compensar a falta do pagamento das cotas do mês?
5. Rateio do débito
Quando um condomínio enfrenta problemas de inadimplência, uma prática comum é o rateio dos débitos entre os condôminos adimplentes. Ou seja, cobrar uma cota extra de quem está em dia com suas contas para cobrir o prejuízo provocado por quem não pagou sua cota.
Isso ocorre porque as despesas do condomínio precisam ser pagas.
Dessa forma, o síndico convoca uma assembleia extraordinária para discutir a situação financeira do condomínio e propor o rateio dos débitos dos inadimplentes entre os adimplentes. Se aprovado, o valor total dos débitos é dividido entre os condôminos adimplentes, aumentando temporariamente a cota condominial de cada um.
Nem sempre essa alternativa é aceita, ainda mais quando a inadimplência atinge o condomínio todos os meses. Neste caso, a saída comum é revisar a previsão orçamentária e propor um reajuste da cota condominial para o próximo ano.
6. Aumentar o valor da cota
Na falta de dinheiro para pagar todas as contas, o administrador do condomínio sai em busca de alternativas para contornar o problema.
Depois de analisar o déficit orçamentário junto ao conselho fiscal, a sugestão quase sempre é aumentar a cota regular. Com isso, mesmo quem está em dia com sua cota, no final das contas, também fica responsável pela inadimplência alheia.
Essa alternativa também nem sempre é aceita por todos. Mais uma vez, síndicos e síndicas, precisam buscar outra solução.
7. Usar o fundo de reserva
O fundo de reserva é uma arrecadação que o condomínio deve ter para emergências. Uma espécie de conta poupança para cobrir despesas emergenciais e imprevistos, como reparos urgentes ou melhorias necessárias no condomínio.
Quando o fundo é usado para cobrir as consequências da inadimplência, ele deixa de cumprir seu objetivo e traz outros problemas, como:
- Falta de Recursos para Emergências: Se o fundo de reserva é utilizado para cobrir inadimplências, pode faltar dinheiro para situações emergenciais, colocando o condomínio em risco.
- Aumento das Contribuições Futuras: Para recompor o fundo de reserva, pode ser necessário aumentar as contribuições dos condôminos no futuro, o que pode gerar insatisfação.
- Desvio de Finalidade: O uso do fundo de reserva para cobrir inadimplências pode ser visto como um desvio de sua finalidade original, o que pode gerar questionamentos legais e administrativos.
Alguns condomínios chegam a ter um segundo fundo de contingência. Ou seja, além do fundo de reserva, cria-se um fundo específico para cobrir inadimplências, evitando o uso indevido do fundo de reserva.
Repare que para minimizar o impacto da inadimplência em condomínios, as alternativas comuns acabam refletindo em aumento de despesas para os condôminos que pagam em dia.
Como o síndico pode resolver o problema da inadimplência e não mexer no bolso do condômino bom pagador? Nós temos a resposta!
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