No dia a dia da administração condominial há um tema que é constantemente questionado: o que o síndico não pode fazer? Tanto moradores quanto síndicos têm dúvidas sobre o que de fato essa função permite fazer.
Você certamente já se perguntou sobre algo que seu síndico fez e você não concordou. Por outro lado, quando uma pessoa assume a função de síndico também tem dúvidas sobre até onde vai seu poder.
Questões relacionadas aos poderes do síndico são umas das principais dúvidas que recebemos em nosso canal de atendimento. Se você também tem, não pense que está sozinho.
Hoje, trataremos um pouco mais sobre este tema. Nossa intenção é contribuir para esclarecer melhor o que o síndico não pode fazer e, assim, evitar debates e conflitos desnecessários.
Se algum tema do seu interesse não for abordado neste artigo, deixe sua dúvida nos comentários que incluiremos nas próximas publicações.
E aí, preparado para começar a leitura?
O que o síndico pode e não pode fazer?
As atribuições do síndico, ou seja, o que o síndico pode e não pode fazer, estão elencadas no Código Civil. Também estão previstas na Convenção do Condomínio e podem ainda ser determinadas pelas deliberações de assembleias.
Neste artigo, entretanto, não vamos focar no que o síndico pode fazer, mas no que ele não pode fazer. Vejamos agora algumas situações.
O síndico pode entrar num apartamento?
O síndico não pode entrar em um apartamento sem autorização do morador. Isso seria invasão de domicílio. Não pode, também, apenas com a autorização do proprietário, entrar em um apartamento que está alugado.
Entretanto, há situações extremas, onde se constado, por exemplo, um vazamento de água ou de gás, que possa vir a causar prejuízo à segurança de outros moradores, e não sendo possível obter a autorização do morador em tempo hábil, poderá o síndico adentrar. Especialmente se o condômino estiver em viagem, por exemplo, e não for retornar à sua residência logo.
Nesses casos, o ideal é que o síndico esteja acompanhado de policiais ou bombeiros, além de outras testemunhas que possam atestar a necessidade de entrada ou do risco iminente à segurança de terceiros.
Em seguida, sempre que necessário deverá ser registrado o Boletim de Ocorrência e o morador deverá ser comunicado, por escrito, quando do seu regresso.
O síndico pode aumentar o valor do condomínio?
O síndico não pode, sozinho, aumentar o valor da cota condominial. Essa é uma prerrogativa da assembleia geral e ocorrer somente após a discussão e aprovação em assembleia.
O que o síndico pode fazer, aliás, o que ele deve fazer, é uma programação orçamentária para o exercício seguinte e, com base nessa previsão, sugerir o aumento necessário para cobrir as despesas do condomínio.
Após a apresentação da previsão orçamentária, deve ser feita votação para a aprovação do aumento, por maioria simples dos presentes à assembleia.
O síndico pode intervir em conflitos entre os condôminos?
A figura do síndico é essencial para ajudar a garantir a boa convivência entre os condôminos. É papel fundamental do síndico intermediar os conflitos entre moradores.
Porém, é preciso ficar atento. O síndico deve intermediar os conflitos. O síndico não pode, de maneira alguma, tomar partido em um conflito ou dizer que um determinado lado está certo ou errado.
Nesses casos, ele deve deixar que os moradores cheguem a um entendimento, sem demonstrar que está a favor de um lado ou de outro. Em outras palavras, deve agir sempre de maneira imparcial.
Caso os moradores não consigam chegar a um consenso, ele pode sugerir uma outra forma de mediação, como a contratação de um profissional especializado no assunto.
O síndico pode deixar de pagar as contas do condomínio?
Manter em dia as contas do condomínio é outra atribuição essencial do síndico. Por isso, salário de colaboradores, fornecedores, impostos e serviços devem ser pagos rigorosamente em dia.
Deixar para pagar as contas vai implicar gastos adicionais como juros e correção monetária. Ou seja, o síndico acabará gastando desnecessariamente o dinheiro do condomínio.
Ainda que, na data do vencimento de uma conta não haja dinheiro em conta, o síndico pode, como alternativa emergencial, dispor de parte do fundo de reserva do condomínio para garantir o pagamento das contas no dia do vencimento, dando imediato conhecimento aos condôminos, convocando, se necessário, assembleia para dispor sobre o assunto.
O síndico pode usar livremente o fundo de reserva do condomínio?
Como dissemos no tópico anterior, em situações de emergência, o síndico pode usar parte do fundo de reserva do condomínio.
Entretanto, é importante ressaltar que esse valor deve ser devolvido ao fundo tão logo a situação financeira do condomínio normalize. O síndico não pode usar livremente o valor do fundo de reserva.
Diferente do que muitas pessoas acham, o fundo de reserva não é apenas uma poupança para ser usada em situações de emergência. Esse dinheiro, normalmente, é utilizado para a realização de grandes obras ou outras situações estabelecidas pelas normas internas.
Portanto, em situações de emergência, o síndico pode utilizar parte do fundo de reserva para cumprimento de alguma obrigação do condomínio. Mas, deve repor o valor assim que possível e ainda dar imediato conhecimento aos condôminos, convocando, se necessário, assembleia para dispor sobre o assunto.
O valor do fundo de reserva só deve ser utilizado a partir da deliberação dos moradores, em assembleia.
O síndico pode deixar de prestar contas do condomínio?
Não! É dever do síndico, estabelecido pelo artigo 1.348 do Código Civil, prestar contas pelo menos uma vez por ano das despesas do condomínio. Ou até mesmo mais que uma vez, caso haja necessidade.
Essa prestação de contas deve ocorrer em assembleia. Por isso, é importante que o síndico mantenha sempre em dia e organizados os documentos do condomínio, de maneira detalhada.
Dessa forma, poderá esclarecer as dúvidas e questionamentos dos condôminos, sempre que solicitado.
O síndico pode expor os condôminos inadimplentes?
De maneira alguma. Isso é algo que o síndico jamais pode fazer. Ele pode, inclusive, ser responsabilizado por expor um condômino inadimplente.
O síndico deve, sim, cobrar os inadimplentes. Essa é uma das suas atribuições legais. Entretanto, jamais pode fazer isso de maneira pública, que exponha o morador inadimplente a qualquer tipo de vexame.
Portanto, lista de inadimplentes em quadro de avisos ou grupo de WhatsApp dos moradores é algo inaceitável.
Ainda possui dúvidas sobre o que o síndico pode ou não fazer? Deixe sua pergunta nos comentários e não deixe de conferir nossos outros artigos sobre o tema.
