Quem mora em condomínio sabe que tem a obrigação mensal de pagar a cota condominial. Mas, o que pode acontecer com o condômino inadimplente? Qual a pior consequência da inadimplência da cota do condomínio? É possível perder o apartamento?
Sim, é possível perder o apartamento. E com o atual Código de Processo Civil, em vigor desde 2016, ficou ainda mais fácil essa possibilidade.
Neste artigo, vamos entender como isso é possível e, porque o condômino inadimplente não vai querer que isso aconteça.
Mudança na legislação
O Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 2016, acrescentou ao rol dos títulos executivos extrajudiciais “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.
Na prática, significa que o processo de cobrança judicial da cota de condomínio ficou muito mais célere.
Na legislação anterior, era necessário entrar com um ação de cobrança e averiguar a legitimidade da dívida, e somente através de uma sentença judicial, era então possível iniciar a fase de execução.
Com o novo código, a fase de conhecimento foi suprimida, tornando mais rápida a execução.
Execução de condomínio
No primeiro dia útil seguinte ao vencimento, o condômino já é considerado inadimplente. Ou seja, o condomínio já pode dar entrada no processo judicial.
É claro que, na prática, não é assim que acontece.
Geralmente o condomínio aguarda alguns dias e tenta resolver a situação com o condômino inadimplente antes de dar entrada na ação.
Até porque contratar advogado representará mais gastos. Tanto para o condomínio quanto para o devedor, que terá de pagar, além do valor da dívida, honorários advocatícios. Fora os demais acréscimos, multa de 2%, além de juros legais de 1% ao mês e correção monetária.
Porém, em muitos casos, a ajuizamento da ação é a única maneira garantida que o condomínio tem para reaver os valores, pois o próprio imóvel pode ser utilizado para o pagamento da dívida.
Como funciona o processo
Uma vez distribuída a ação, o juiz determina a citação do devedor, estabelecendo um prazo de 3 (três) dias para que o inadimplente pague a dívida.
Em caso de não pagamento e de não oposição de embargos (que é a defesa do devedor), o juiz pode determinar a penhora de bens e o bloqueio de dinheiro de contas correntes do devedor.
Se o único bem do devedor for o apartamento poderá sim, ser penhorado e, posteriormente, levado a leilão.
Quando o imóvel é leiloado, o valor arrecadado é direcionado ao pagamento da dívida e o que sobrar deverá ser entregue ao devedor.
É possível ao devedor opor a defesa cabível que, no caso, são os Embargos à Execução.
Porém, essa defesa deve tratar apenas de determinadas situações, previstas no artigo 917 do CPC, como, por exemplo, penhora incorreta ou avaliação errônea e inexigibilidade da obrigação ou excesso de execução.
Bem de família
O devedor não pode alegar que seu imóvel é bem de família e, portanto, impenhorável.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ já afastou a tese de impenhorabilidade, ou seja, por se tratar de dívida de condomínio, declarar o bem como sendo de família não impede sua penhora.
E a própria Lei n.º 8.009/90, prevê a impenhorabilidade do bem de família, e deixa claro que não se aplica a impenhorabilidade.
O artigo 3.º da referida lei determina que:
“A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido para cobrança de impostos predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”
Portanto, o imóvel em questão pode sim, ser penhorado. Mas esse é, de fato, o último recurso.
Importante ressaltar que isso não ocorre do dia para a noite e até o momento do leilão do imóvel a dívida pode ser paga, evitando a perda do bem.
Negociar
É possível negociar a dívida, mesmo depois do ajuizamento da ação judicial. Mas o ideal é evitar que se chegue a esse ponto, pois, como vimos, o prejuízo pode ser muito grande.
O ideal é sempre estar com as contas do condomínio em dia. Caso você, morador, esteja com cotas condominiais em atraso, não espere que o condomínio entre em contato.
Procure o síndico ou a administradora para negociar seu débito. É a melhor alternativa, para evitar que a pera do imóvel.
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Em caso de pendência, é possível abrir um chamado no Fale com a Administradora ou Fale com o Síndico. Dessa forma, você negocia a sua pendência. Além disso, tudo fica registrado e com protocolo.
Soluções para o síndico
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Para o Corpo Diretivo é disponibilizado mensalmente o relatório de Análise de Recebimento da Cobrança, juntamente com a Pasta de prestação de Contas Digital (extrato do condomínio).
Na Habita, além de acompanhar em tempo real a inadimplência do condomínio, o síndico conta com uma cobrança inteligente, automatizada e humanizada.
Por exemplo:
- Segunda via de boleto por SMS (em casos de extravio, perda ou esquecimento),
- Lembrete de Pagamento por e-mails informando sobre um boleto já disponível para pagamento (com poucos ou vários dias em atraso),
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