As assembleias de condomínio são momentos importantes tanto para os condôminos quanto para a administração. Nestas ocasiões em que são discutidos os principais problemas do condomínio, feito o acompanhamento e fiscalização das despesas e ainda discutida e aprovada a previsão orçamentária para o exercício seguinte.
Essas reuniões podem ocorrer sempre que houver a necessidade para o condomínio.
Porém, existe uma dúvida muito comum entre a assembleia ordinária e a extraordinária, tanto por parte de moradores quanto dos próprios síndicos.
Qual a diferença entre esses dois tipos de assembleias? Continue lendo este artigo e descubra.
Qual a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária?
A assembleia ordinária, também chamada de Assembleia Geral Ordinária – AGO deve ser convocada uma vez por ano pelo síndico, que é o responsável e deve estar de acordo com o que estabelece o artigo 1.350 do Código Civil.
De acordo com este artigo, a reunião ordinária deve abordar, necessariamente os seguintes temas:
- Aprovação do orçamento das despesas para o ano seguinte,
- Necessidade de reajuste e aprovação do valor das quotas condominiais, e
- Prestação de contas pelo síndico.
Caso a data da reunião coincida com o fim do mandato do síndico, também pode haver eleição durante a reunião ordinária.
Da mesma maneira, outros assuntos relevantes para o condomínio e que precisem ser discutidos poderão ser debatidos durante a reunião ordinária.
Entretanto, é necessário que todos os temas constem no edital de convocação da assembleia.
Quando a assembleia ordinária deve ocorrer?
A lei não estabelece uma data específica para a realização das assembleias ordinárias, mas é muito comum as próprias convenções estabeleceram o período de realização (normalmente até o final do 1º trimestre).
Portanto, a data em que deve acontecer deve estar prevista na Convenção, e não tendo esta data definida, poderá ficar a critério do síndico, sempre respeitando o costume que sempre foi aplicado no Condomínio e também a necessidade de se ter ao menos uma ordinária anualmente.
Como deve ser convocada a reunião ordinária?
A convocação da reunião ordinária deve ser feita com antecedência, e de acordo com as prerrogativas estabelecidas na Convenção.
Ainda, a convocação deve conter data, local e horário, bem como a ordem do dia e os assuntos a serem discutidos na reunião.
Em alguns Condomínios, a convocação é afixada no quadro de avisos, mas com as novas tecnologias, é muito comum a utilização de outras ferramentas como: envio através de grupos de WhatsApp ou disponibilização nos painéis digitais dos elevadores.
Porém, é importante ressaltar que essas novas tecnologias não dispensam completamente a convocação exigida pelas Convenções, que normalmente estabelecem que as convocações devem ocorrer por cartas registradas ou protocoladas.
E a assembleia extraordinária, como e quando pode ocorrer?
A assembleia extraordinária pode ser convocada sempre que houver a necessidade de discussão de algum assunto relevante para o condomínio.
Ou seja, tem a finalidade de atender alguma situação emergencial ou que fuja da rotina do Condomínio e que não pode se aguardar a próxima reunião ordinária.
Nestes casos, os condôminos são convocados para comparecer e discutir algum assunto relevante, para o qual foram exclusivamente convocados para aprovar, é a chamada pauta da assembleia extraordinária.
Alguns exemplos de pautas de reuniões extraordinárias: realização de obras, alteração da Convenção ou Regulamento Interno, mudança em algum espaço comum, revisão do orçamento em função de alguma situação sazonal e destituição do síndico.
Cada tema deve ser debatido de maneira detalhada e pode ter a necessidade de um quórum específico para sua aprovação.
Como se dá a votação nas assembleias extraordinárias?
Assim como acontece nas reuniões ordinárias, em segunda convocação, as assembleias são instaladas e as votações se dão por maioria simples dos presentes, salvo quando houver a previsão de algum quórum especial. Alguns temas necessitam de um quórum específico, conforme prevê pelo Código Civil ou mesmo as próprias Convenções.
Vejamos alguns exemplos:
– Obras necessárias: são aquelas que visam a conservação do condomínio. Em outras palavras, são obras essenciais, aquelas que não podem ser adiadas. Nesse caso, precisam de maioria simples para serem aprovadas.
– Obras úteis: são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do condomínio, porém não são consideradas essenciais. Melhoram a vida dos moradores e visitantes. Para sua aprovação, precisa de votação da maioria dos condôminos, ou seja, metade mais um dos proprietários ou locatários que possuam procuração.
– Obras voluptuárias: são aquelas consideradas de mero deleite ou recreio, não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável. É o caso, por exemplo, da aprovação da troca do piso de determinado espaço por mármores ou granitos importados, ou então a aquisição de um item de luxo de decoração (tapete persa, obra de arte). Para serem aprovadas, precisam da anuência de 2/3 dos condôminos.
– Alterações no Regimento Interno do condomínio: observar o quórum previsto na Convenção, e em sendo esta omissão, podem ser alterados por maioria simples.
– Alterações na Convenção do condomínio: diferentemente do regimento, para alterar a convenção é preciso 2/3 de todos os condôminos.
Caso não tenha quórum para votar alguns desses tópicos, com recente a aprovação da Lei 14.309/22, a assembleia poderá ser suspensa até que seja alcançado o quórum mínimo exigido. É a chamada assembleia condominial em sessão permanente, em que a reunião pode ficar em aberta por até 90 dias, quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou convenção, e esse quórum não tiver sido atingido.
A conversão em sessão permanente depende da aprovação da maioria dos condôminos presentes à reunião. Mas este é um assunto que vai gerar um novo artigo, espere que em breve trataremos somente deste assunto, para explicar melhor como deve acontecer estas reuniões em aberto.
Votação de outros temas em reuniões extraordinárias
Outros temas também poderão ser votados em reunião extraordinária. Entretanto, é preciso que todos os temas sejam vistos antes e incluídos no edital de convocação.
Não adianta, por exemplo, um condômino fazer uma reclamação que não tenha sido colocada em pauta durante a reunião. O síndico deve evitar esse tipo de situação, pois só vem a causar discorda e discussões entre os participantes.
Ainda, uma eventual aprovação ou reprovação de um assunto que não conste na convocação, pode ser anulado no futuro, o que pode trazer problemas maiores para o condomínio.
Quem pode convocar a assembleia extraordinária?
Além do síndico, que é o responsável pela convocação das reuniões do condomínio, os próprios condôminos também podem convocar reuniões extraordinárias.
A quantidade necessária de condôminos para convocar uma reunião é de 1/4 do total dos condôminos.
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