O síndico de condomínio é o responsável legal pela gestão do condomínio, assim como representar os interesses dos moradores. Deve ser eleito pela assembleia geral dos condôminos. Também, é responsável por zelar pelo patrimônio, manter a ordem, a disciplina, a segurança, a legalidade e a limpeza das áreas comuns.
Se você chegou até aqui é porque deve estar procurando saber o que é um síndico, o que ele pode e não pode fazer ou quais as obrigações do síndico.
Talvez você seja um morador que pretende se candidatar para essa função ou está encontrando problemas com o síndico do seu condomínio. Ou ainda, você pode ser um síndico de condomínio e quer saber mais sobre essa importante função na administração de condomínios.
Se o seu objetivo é entender mais sobre este tema, saiba que este é um GUIA COMPLETO SOBRE SÍNDICO. Nele você encontrará um verdadeiro manual sobre essa função.
Ao ler nosso manual do síndico você será capaz de aprender tudo sobre o assunto, saberá as principais atividades, responsabilidades e o que ele pode e não pode fazer.
O que você verá nesse guia:
O síndico é o representante legal do condomínio. Isso significa que diante de qualquer processo (judicial ou não), ele é o representante dos interesses dos moradores. Além disso, ele cuida da gestão financeira e operacional no condomínio.
Todo condomínio precisa dele, está previsto no Código Civil Art. 1.347. Afinal, é necessário ter uma pessoa para cuidar do seu patrimônio e garantir o bem estar de todos.
Além disso, há diversas tarefas no dia a dia da administração condominial que precisam ser cuidadas. Por exemplo: contratações, pagamento de funcionários, manutenção predial, mediação de conflitos, recebimento das taxas do condomínio, entre outras atividades.
Entretanto, essa função ainda desperta dúvida em muitos moradores e, por vezes, ao próprio síndico.
Quer saber sobre essa função de administrar condomínio? Continue a leitura e descubra tudo sobre o assunto!
Ele pode ser tanto um morador quanto um síndico profissional especializado nessa atividade.
Vale ressaltar que o síndico precisa ser eleito em assembleia pelos condôminos e o seu mandato é de no máximo 2 anos, com possibilidade de reeleição, segundo o Código Civil.
Contudo, é importante você consultar a convenção do condomínio e ver se há algum ponto específico para a escolha de um síndico.
Essa é uma dúvida comum entre síndicos e moradores. Para esclarecê-la, recorremos ao Código Civil em seu Art. 1.348 que define qual a função do síndico, ou seja, as obrigações do síndico:
O síndico é responsável por convocar todas as assembleias do condomínio, tanto as de eleição quanto para a discussão de outras pautas.
Além disso é o responsável por presidi-las, e mediar as discussões. Nesse aspecto, vale lembrar que o artigo 1.350 do Código Civil estabelece que as assembleias devem ser convocadas, no mínimo, uma vez por ano, com o intuito de prestar contas e aprovar o orçamento para o período seguinte.
Também é importante ressaltar que ele não é a única pessoa que pode convocar assembleias. Caso seja necessário, ¼ dos moradores pode realizar essa tarefa.
Como ficam as assembleias nesse momento de quarentena e isolamento social?
Bom para esse assunto temos uma dica: Assembleia virtual – autonomia para o síndico e comodidade para os condôminos – saiba mais em nosso artigo.
Dentre as funções e deveres do síndico está o cuidado e conservação de todo o patrimônio e estrutura comum do condomínio.
Para isso, deve-se fazer valer as regras de uso desses espaços, estabelecidas durante as assembleias e disposto no regimento interno.
O síndico também é o responsável por contratar profissionais para realizar reparos ou reformas no condomínio.
Para manter o funcionamento de um condomínio pode ser necessário contratar alguns funcionários para realizar as atividades do dia a dia. Como por exemplo: faxineiros, porteiros, seguranças, jardineiros, zeladores, entre outros. A quantidade e funcionários contratados depende da estrutura e necessidades de cada condomínio.
Ele é o responsável por selecionar o funcionário ou a empresa de administração de condomínios. Além disso, deve realizar os pagamentos de salários e gerenciar o trabalho executado.
Por falar em pagamentos, o seu condomínio precisa arcar com algumas despesas comuns, como a manutenção da estrutura, contas de água e luz dos ambientes comuns, impostos, taxas, entre outros.
O síndico de condomínio é o responsável por controlar todos esses pagamentos, mantendo as contas em dia. Vale destacar que tudo isso deve ser incluído na prestação de contas que também é responsabilidade do síndico. Ele deve cuidar desse documento e apresentá-lo anualmente, ou sempre que solicitado.
É responsabilidade do síndico controlar a inadimplência, ou seja, os pagamentos das taxas de condomínio. Administrar quais são pagos em dia e os inadimplentes, sendo o responsável por realizar as cobranças.
É ele, também, quem aplica as multas no caso do não cumprimento do Regimento Interno do condomínio por parte de algum condômino. Podendo aplicar alguma advertência, quando necessário.
Quem nunca vivenciou uma situação de conflito no condomínio, não é mesmo? Afinal, com tantas pessoas diferentes convivendo em um mesmo ambiente, é normal que existam divergências e discussões.
Porém, esses conflitos podem comprometer a qualidade de vida dos moradores, mesmo os que não são atingidos diretamente por ele.
Dessa forma, é função do síndico mediar esses conflitos e garantir o bem-estar e segurança dos condôminos.
A vida de síndico não é nada fácil quando se trata de mediar conflitos!
De acordo com o Código Civil, seja síndico morador ou síndico profissional, ele deve ser eleito por uma assembleia.
Ela deve ser convocada com antecedência, dando oportunidade para que os condôminos se preparem para participar da votação. Além disso, a antecedência também é importante para que os candidatos se organizem.
Quem convoca a assembleia, seja ela de eleição de síndico ou para tratar de outros assuntos, é o síndico atual. Caso isso não aconteça, ¼ dos moradores pode realiza-la.
Também é necessário comunicar e divulgar a todos para garantir que aja quórum. Isso pode ser feito por circulares, e-mails, comunicação presencial em cada uma das unidades ou utilizando outros canais de comunicação como aplicativos e portais. Sempre de acordo com o que é previsto na Convenção de Moradores ou no Regimento interno do Condomínio.
Vale lembrar que todos os condôminos precisam ser convocados, sem exceção, e obter o quórum para a votação. Caso um deles não fique sabendo da assembleia, há a possibilidade de ele reportar o erro e anular todas as decisões tomadas.
Por fim, é importante ficar atento ao quórum e número de votos necessários para eleger um síndico.
O quórum mínimo para que as eleições aconteçam deve respeitar o definido na convenção do condomínio. Geralmente há a necessidade de que a maioria dos moradores esteja presente.
Da mesma forma, com número de votos para que um síndico seja eleito. Também deve ser respeitado o que foi estabelecido na convenção. Podendo ser, maioria simples dos presentes na assembleia, por exemplo.
Essa é uma questão importante de se esclarecer. Em alguns casos, os moradores tratam o síndico como um empregado.
O síndico não é empregado do condomínio. Exercer essa função não cria vínculo trabalhista com o condomínio.
No caso de síndico morador, ele ocupa apenas uma função. Não há, portanto, nenhuma obrigação trabalhista a ser cumprida, como carteira assinada, salário, férias etc.
Então, diante das obrigações que os síndicos devem cumprir, o que eles devem fazer na prática?
Cabe ressaltar que no parágrafo segundo do Art. 1.348 do Código Civil, os síndicos podem transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
Isso quer dizer, por exemplo, que eles podem, se aprovado em assembleia, contratar uma administradora de condomínios para realizar a gestão condominial.
Até agora apresentamos as obrigações do síndico, ou seja, o que ele pode fazer, quais funções e responsabilidade, quem pode ser síndico e como funcionam as eleições.
Resumidamente, ele é o responsável por fiscalizar o cumprimento das regras estabelecidas no Regimento Interno e Convenção do Condomínio e zelar pelo patrimônio.
Além de cobrar os condôminos, ele também deve ser o mediador dos conflitos, caso os moradores não os resolvam sozinhos.
Porém, é preciso ficar atento para manter a imparcialidade. Afinal, ele nunca deve tomar partido de um dos lados em uma discussão.
Isso pode ser difícil, principalmente no caso do síndico ser um morador. Pode ter relações de amizade com outros condôminos.
Além de saber sobre estes pontos, também é importante saber o que o síndico pode e não pode fazer.
Afinal, podem surgir dúvidas, tanto para o síndico eleito quanto para os moradores, em relação ao poder dessa função.
O síndico nunca deve invadir a privacidade dos condôminos, mesmo que tenha relações de amizade com eles. Isso significa que ele só pode entrar nos apartamentos com a autorização do morador.
O síndico ou qualquer pessoa, nunca deve abrir correspondências ou encomendas de terceiros. Inclusive isso é crime, como previsto no Código Penal em seu Art. 151.
“Devassar indevidamente o conteúdo de correspondência fechada, dirigida a outrem. Pena: detenção de 1 (um) a 6 (seis) meses, ou multa).”
Como administrador do condomínio, o síndico pode cobrar moradores inadimplentes. Porém, nunca deve expor esses condôminos aos outros, mantendo sempre o sigilo e discrição nesse aspecto.
Vale lembrar que a gestão do condomínio deve ser transparente. Ou seja, o síndico nunca deve deixar de prestar contas ou informar os moradores qualquer decisão, processo judicial ou documento acerca do condomínio.
Não há uma regra clara para resolver essa situação, que é bastante delicada. Em primeiro lugar, é importante que síndico converse com condômino em questão, de forma a explicar a importância do pagamento. Não há nenhuma resolução que o desobriga de pagar as taxas durante a quarentena e a cobrança deve ser feita.
Ele também pode revisar os gastos do condomínio. Reduzindo despesas do que não é essencial para esse momento, de forma a prevenir a contração de dívidas.
Uma alternativa que também é indicado para o responsável do condomínio é buscar uma empresa especializada na administração de condomínios para auxiliar tanto na cobrança dos moradores, dando suporte jurídico, quanto na organização das contas.
Contar com a ajuda de uma empresa administradora de condomínio permite ao síndico fazer uma gestão mais eficiente.
Nesse artigo você teve a oportunidade de saber tudo sobre o trabalho de um síndico de condomínio. Conheceu as atribuições e funções do síndico, o que síndico pode e não pode fazer e, até mesmo, qual o quórum para a escolha do síndico.
Lembre-se de que o síndico não é funcionário do condomínio.
Sendo um síndico morador ou síndico profissional, não é fácil lidar com a vida em condomínio. Ainda mais diante de uma crise como esta que estamos vivendo.
Contar com uma adm de condomínios é a melhor forma de garantir a qualidade de vida do síndico e dos moradores.
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Esse post foi um guia explicativo dos principais deveres e função do síndico. Caso queira aprofundar mais, baixe gratuitamente nosso Guia sobre Cargos e Funções no Condomínio.
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