No último dia 13 de julho foi sancionada pela Presidência da República a Lei nº 14.405/22, que altera o quórum de votação necessário para a mudança de destinação de um edifício ou unidade mobiliária.
Mas, na prática, o que essa mudança representa? Neste artigo, vamos explicar essa e outras questões para você que mora em condomínio.
Destinação do condomínio
Antes de tudo, é importante lembrar que cada condomínio tem sua destinação específica. Ela deve constar de maneira clara na Convenção. Da mesma maneira, cada área comum também possui uma destinação.
Ambas devem ser respeitadas por todos os condôminos, proprietários e visitantes.
O Código Civil estabelece que deve “se dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
Assim sendo, um jardim não poderia ser transformado em garagem sem que os condôminos votem essa alteração.
Como era o quórum de votação para alteração da destinação do condomínio?
O Código Civil determinava, no artigo 1.351, que a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, dependia da aprovação unânime dos condôminos.
Ou seja, se apenas um condômino não concordasse com a alteração, ela não seria possível.
Alterações no quórum de votação trazidas pela lei
A nova Lei, aprovada recentemente, tem apenas um artigo, justamente para alterar essa necessidade de unanimidade no quórum de votação para alteração da destinação de um edifício ou unidade imobiliária.
Agora, as alterações poderão ser realizadas com a aprovação de 2/3 dos condôminos, ou seja, não mais de todos os condôminos.
Assim, a flexibilização da possibilidade de alteração facilita a aprovação da destinação do condomínio pelos próprios moradores e proprietários.
Necessidade da mudança trazida pela nova lei
A alteração da legislação ocorreu por várias razões. E não se trata apenas de questões internas do condomínio, mas também de questões que afetam toda a população, a modernização e valorização da região e, até mesmo a função social da propriedade.
Com a pandemia, houve uma queda considerável na procura por imóveis comerciais, ao passo que a busca por residenciais aumentou. Então, essa alteração aparece como solução para que os proprietários não fiquem com imóveis desocupados.
Da mesma forma, muitas pessoas passaram a trabalhar em casa. Por isso, ficam com receio de ter seus negócios funcionando em suas residências, já que a destinação do imóvel é apenas residencial.
Quando se mora em condomínio residencial é preciso certos cuidados para exercer atividades comerciais.
Veja nosso artigo sobre Atividades econômicas em condomínios residenciais e entenda melhor este assunto.
Contudo, as alterações vão além da destinação do edifício. Também podem envolver a destinação das áreas internas. E para isso precisa de aprovação em assembleia.
Os condôminos podem querer transformar significativamente determinadas áreas comuns, o que antes poderia ser questionado isoladamente por apenas um condômino que não desejasse, por exemplo, a construção de uma piscina, ou a criação de novas vagas de garagens para visitantes.
A nova lei, facilita a possibilidade dessas alterações ao mudar o quórum de votação.
Democratização do processo de alteração da destinação do condomínio
A Lei nº 14.405/22 tornou mais democrático o poder de alteração da destinação do condomínio. Isso porque tirou o poder de um único condômino vetar todo o projeto e impossibilitar a vontade da maioria.
A pandemia trouxe alterações significativas no estilo de vida de muitas pessoas. E, mesmo que a vida já tenha voltado ao “normal”, esse novo estilo de vida foi incorporado por vários, que decidiram mantê-lo.
O trabalho em Home Office é o exemplo mais comum. Porém, também há outras mudanças para se considerar. Muitas pessoas passaram a ter um pet, outras decidiram fazer atividades físicas no condomínio para não terem que sair tanto de casa.
Assim, vários condomínios precisam se adaptar aos novos estilos de vida dos seus moradores. Para isso, mudanças são necessárias.
E, dar a um único morador o poder de vetar essa possibilidade de mudança era algo não compatível com o conceito fundamental de democracia.
Mas cuidado com as mudanças!
É importante esclarecer que as mudanças na destinação dos condomínios deverão respeitar o Plano Diretor e as Leis de Zoneamento de cada cidade.
O Plano Diretor é uma lei municipal que orienta o crescimento e o desenvolvimento urbano de todo o município. Sua elaboração tem a participação da sociedade.
Ele é um pacto social que define os instrumentos de planejamento urbano para reorganizar os espaços da cidade e garantir a melhoria da qualidade de vida da população.
Mesmo que os condôminos votem e aprovem a mudança, ela não pode sobrepor ao plano diretor ou à lei de zoneamento.
Por isso, é importante considerá-lo antes de propor uma alteração.
Mudanças dentro do condomínio
Em alguns lugares as festas em condomínios diminuíram consideravelmente nos últimos 2 anos e meio.
Então, os condôminos podem optar por não ter mais um salão de festas grande e sem utilidade. Como alternativa, querem fazer um melhor aproveitamento deste espaço, criando uma sala ou outro espaço de uso compartilhado.
Ou, com o aumento dos pets no condomínio, talvez seja melhor para a maioria transformar uma parte do jardim, que quase ninguém usa, em um playground para os animais.
Mais exemplos, pode-se utilizar uma área ociosa para criar um business center, onde os condôminos que trabalham em casa possam fazer reuniões presenciais com os clientes, quando houver necessidade.
As possibilidades de mudança dentro de um condomínio são inúmeras. E agora, os condomínios já podem começar a planejar essas mudanças e melhorias na vida em comunidade.
Alterações externas: valorização do imóvel e de toda a vizinhança
Não é só para mudanças internas que essa alteração no quórum de votação é importante. Aquele muro branco, feio e sem graça que cerca o condomínio, pode se transformar em um belo projeto de paisagismo.
Essa mudança precisa ser aprovada pelos moradores.
Embora algumas pessoas possam considerar esse tipo de projeto desperdício de dinheiro, é preciso ver a questão sob todos os pontos. Esse projeto de paisagismo pode valorizar o condomínio?
Independentemente dos motivos que levem a maioria decidir por determinada alteração, a mudança da lei do quórum de votação torna a decisão mais democrática aos interesses coletivos. Assim, não deixa um só condômino, de maneira absolutamente isolada, barre um projeto de desejo da maioria.
