Alteração de convenção condominial é o processo de atualizar as regras que organizam a vida do condomínio quando elas deixam de refletir a legislação ou a forma como o condomínio funciona na prática. Dessa forma, consegue-se alinhar o texto do documento às regras que realmente precisam ser aplicadas no dia a dia.
Esse tema costuma ganhar importância quando surgem conflitos recorrentes, dúvidas sobre permissões, mudanças no uso das áreas comuns ou quando novas leis entram em vigor. Nesses cenários, muitos síndicos e moradores se perguntam se a convenção de condomínio pode ser alterada e quais cuidados precisam ser tomados para que essa mudança tenha validade.
O principal desafio está no processo. Alterar convenção de condomínio não é apenas uma decisão administrativa. A alteração da convenção de condomínio exige assembleia, quórum específico, formalização adequada e registro em cartório. Quando essas etapas não são respeitadas, a alteração perde efeito prático e não pode ser exigida dos moradores.
Neste conteúdo, você vai entender como alterar a convenção de condomínio, em quais situações a alteração de convenção de condomínio é recomendada, qual o quórum para alterar a convenção de condomínio e quais etapas garantem que essa mudança produza efeitos reais no condomínio.
O que é a convenção do condomínio?
A convenção de condomínio é o documento que define as regras estruturais de funcionamento do condomínio. Ela estabelece direitos, deveres, limites de uso das áreas comuns, forma de administração, critérios de votação e responsabilidades dos condôminos.
Na prática, a convenção funciona como a base jurídica interna do condomínio. É a partir dela que o síndico aplica regras, convoca assembleias e resolve conflitos. Por isso, qualquer alteração de convenção condominial precisa respeitar critérios legais e formais para ter validade.
Com o tempo, é comum que a convenção deixe de acompanhar a realidade do condomínio. Mudanças na legislação, novas formas de uso das unidades, regras sobre pets, locações ou áreas comuns podem tornar o texto desatualizado. Nesses casos, a alteração da convenção de condomínio passa a ser necessária para que as regras aplicadas estejam alinhadas ao que pode ser exigido legalmente.
Quando a convenção não reflete mais a prática do condomínio, surgem dúvidas, interpretações divergentes e dificuldade de aplicação das normas. É justamente esse cenário que leva muitos condomínios a avaliar se a convenção de condomínio pode ser alterada e qual é o caminho correto para isso.
Quando fazer alteração da convenção do condomínio?
A alteração de convenção condominial costuma ser necessária quando o texto da convenção deixa de atender às exigências legais ou à forma como o condomínio funciona na prática. Isso acontece com mais frequência do que parece, principalmente em condomínios mais antigos.
Um dos motivos mais comuns para alterar a convenção de condomínio é a necessidade de adequação à legislação vigente. Sempre que uma lei impacta regras internas do condomínio, a convenção deve ser revista para evitar conflitos entre o que está escrito e o que pode ser aplicado.
Outro ponto relevante envolve mudanças no perfil e nas necessidades dos moradores. Questões como regras para animais de estimação, uso das áreas comuns, locação por temporada ou novas rotinas de trabalho remoto podem exigir ajustes formais. Nesses casos, a alteração da convenção de condomínio serve para dar segurança jurídica às decisões tomadas em assembleia.
Também é recomendável avaliar a alteração da convenção quando o texto gera interpretações diferentes ou dificulta a função do síndico. Convenções genéricas, desatualizadas ou contraditórias acabam criando insegurança e conflitos entre os condôminos.
Antes de qualquer decisão, é importante analisar se a convenção de condomínio pode ser alterada no ponto desejado e qual é o quórum exigido para essa mudança. Esse cuidado evita tentativas de alteração que depois não produzem efeitos práticos.
Exemplos comuns de alteração da convenção de condomínio
A alteração de convenção condominial costuma ocorrer em situações recorrentes na rotina dos condomínios. Conhecer os exemplos mais comuns ajuda a identificar quando a convenção de condomínio pode ser alterada e se a mudança exige quórum qualificado.
Entre as alterações mais frequentes, estão:
Regras sobre animais de estimação
Muitos condomínios possuem convenções antigas que proíbem pets de forma genérica. Com a evolução da jurisprudência, é comum a alteração da convenção de condomínio para ajustar regras de convivência, em vez de proibições absolutas.
Uso das áreas comuns
Alterações relacionadas a horários, restrições, reservas e regras de utilização de espaços como salão de festas, academia e áreas de lazer costumam exigir atualização da convenção quando impactam direitos e deveres dos condôminos.
Locação por temporada
A regulamentação de locações de curta duração é um dos motivos mais frequentes para alterar convenção de condomínio. Quando a convenção é omissa ou contraditória, a alteração formal traz segurança jurídica ao condomínio.
Forma de administração e votação
Mudanças nos critérios de votação, atribuições do síndico, funcionamento do conselho ou modelo de gestão também podem exigir alteração da convenção de condomínio.
Adequação à legislação
Sempre que a convenção contém cláusulas incompatíveis com a lei, a alteração se torna necessária para eliminar disposições inválidas e alinhar o texto à norma vigente.
Em todos esses casos, é essencial avaliar se a alteração cria novas regras estruturais ou apenas ajusta o texto existente. Essa análise define o quórum exigido e evita que a alteração de convenção de condomínio seja questionada no futuro.
Qual a diferença entre alteração da convenção e alteração do regimento interno?
Embora tratem das regras do condomínio, a convenção de condomínio e o regimento interno possuem naturezas jurídicas diferentes. Entender essa distinção é essencial antes de iniciar qualquer alteração.
A convenção de condomínio é o documento que define regras estruturais do condomínio, como:
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Direitos e deveres dos condôminos;
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Forma de administração;
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Critérios de votação;
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Penalidades;
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Uso das unidades e áreas comuns.
Por ter caráter mais amplo, a alteração da convenção de condomínio exige, como regra, quórum de dois terços dos condôminos e registro em cartório.
Já o regimento interno trata das regras de convivência e do dia a dia do condomínio. Ele complementa a convenção e costuma abordar temas como:
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Horários de uso das áreas comuns;
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Normas de convivência;
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Regras operacionais;
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Procedimentos internos;
A alteração do regimento interno, em regra, depende apenas de aprovação em assembleia, com quórum simples, desde que a própria convenção não exija quórum maior.
Outro ponto relevante é que o regimento interno não substitui a convenção. Ele não pode contrariar o que está previsto na convenção nem criar regras que deveriam constar nela. Quando isso ocorre, a norma pode ser considerada inválida.
Por isso, antes de decidir alterar um documento, é importante avaliar se a mudança pretendida afeta regras estruturais ou apenas aspectos operacionais. Essa análise define se o caminho correto é a alteração da convenção de condomínio ou apenas a atualização do regimento interno.
O que é necessário para alterar convenção de condomínio?
Qualquer alteração na convenção condominial exige o cumprimento de um procedimento formal. Não se trata apenas de decidir a mudança, mas de seguir etapas que garantem validade jurídica à alteração da convenção de condomínio. Por isso, é recomendável que esse processo seja conduzido por uma advogado especializado em direito condominial.
O primeiro passo para alterar a convenção de condomínio é a convocação de assembleia, normalmente uma Assembleia Geral Extraordinária. A pauta deve indicar de forma clara que haverá discussão e votação sobre a alteração da convenção, com descrição dos pontos que serão modificados.
Em seguida, é recomendável que a proposta de alteração seja apresentada em forma de minuta, permitindo que os condôminos tenham acesso prévio ao texto. Isso reduz questionamentos e facilita a condução da assembleia.
Durante a assembleia, os condôminos deliberam sobre a alteração da convenção de condomínio, respeitando o quórum exigido pela legislação e pela própria convenção. Sem esse quórum, a alteração não produz efeitos, mesmo que tenha sido aprovada pela maioria dos presentes.
Após a aprovação, a alteração de convenção de condomínio precisa ser formalizada por escrito e registrada no cartório de registro de imóveis. Somente após o registro a convenção alterada passa a ter validade perante terceiros e pode ser aplicada de forma obrigatória no condomínio.
Esse cuidado com o procedimento evita que decisões sejam questionadas posteriormente e garante segurança na aplicação das regras.
Passo a passo: como alterar a convenção de condomínio
A alteração de convenção condominial segue um fluxo definido. Cumprir cada etapa é o que garante que a alteração da convenção de condomínio tenha validade e possa ser aplicada sem questionamentos.
1. Avaliação da necessidade de alteração
O primeiro passo é identificar quais pontos da convenção estão desatualizados ou geram conflitos. Pode ser uma regra incompatível com a lei, um tema não previsto ou cláusulas que não refletem a realidade do condomínio.
2. Elaboração da proposta de alteração
Após identificar os pontos a serem ajustados, é recomendável preparar uma minuta com o texto da alteração da convenção de condomínio. Esse documento deve ser claro, objetivo e indicar exatamente o que será modificado.
3. Convocação da assembleia
Para alterar convenção de condomínio, é necessária a convocação de assembleia, geralmente uma Assembleia Geral Extraordinária. A convocação deve informar expressamente que haverá deliberação sobre a alteração da convenção e detalhar os temas que serão votados.
4. Discussão e votação em assembleia
Na assembleia, os condôminos discutem a proposta e realizam a votação. Nesse momento, é essencial observar qual o quórum para alterar a convenção de condomínio, conforme determina a lei e a convenção vigente.
5. Formalização da alteração aprovada
Aprovada a alteração, o texto final deve ser redigido de forma completa, consolidando a nova versão ou o aditivo da convenção de condomínio.
6. Registro em cartório
A alteração da convenção de condomínio só passa a produzir efeitos legais após o registro no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a mudança não pode ser exigida dos condôminos nem de terceiros.
Seguir esse passo a passo reduz riscos, evita retrabalho e garante que a convenção de condomínio possa ser alterada de forma válida e segura.
Quem pode propor a alteração da convenção de condomínio?
A alteração de convenção condominial pode ser proposta por diferentes agentes dentro do condomínio. A legislação não restringe essa iniciativa a uma única figura, desde que o procedimento formal seja respeitado.
De forma geral, podem propor a alteração da convenção de condomínio:
O síndico
O síndico pode sugerir a alteração quando identifica regras desatualizadas, dificuldades de aplicação da convenção ou necessidade de adequação à legislação. Nesses casos, cabe a ele levar a proposta à assembleia para deliberação dos condôminos.
Os condôminos
Qualquer condômino pode propor a alteração da convenção de condomínio. Normalmente, isso ocorre por meio de um pedido formal ao síndico ou pela solicitação de convocação de assembleia, conforme previsto na convenção vigente.
O conselho do condomínio
Em condomínios que possuem conselho consultivo ou fiscal atuante, é comum que esse grupo identifique a necessidade de ajustes na convenção e encaminhe a proposta ao síndico para inclusão em assembleia.
Independentemente de quem apresente a proposta, a convenção de condomínio só pode ser alterada após aprovação em assembleia, respeitando o quórum exigido por lei. A iniciativa não garante a alteração, mas dá início ao processo formal necessário.
Por isso, mais importante do que quem propõe é seguir corretamente as etapas e garantir que a alteração de convenção de condomínio seja deliberada, aprovada e registrada de forma adequada.
O que acontece se a convenção alterada não for registrada em cartório?
A alteração da convenção de condomínio só produz efeitos jurídicos após o registro no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a convenção alterada não tem validade perante terceiros e não pode ser exigida de forma obrigatória.
Mesmo que a alteração da convenção de condomínio tenha sido aprovada em assembleia com o quórum correto, a ausência de registro impede sua plena eficácia. A assembleia autoriza a mudança, mas é o registro que confere validade legal ao novo texto.
Outro ponto importante é que bancos, compradores e terceiros só reconhecem a convenção registrada. Em situações como venda de unidades, financiamentos ou disputas judiciais, apenas a convenção devidamente registrada é considerada.
Por isso, após aprovar a alteração de convenção condominial, o registro em cartório deve ser tratado como etapa obrigatória do processo, e não como mera formalidade.
Qual o quórum exigido para a alteração da convenção do condomínio?
O quórum para alterar a convenção de condomínio está previsto no artigo 1.351 do Código Civil. De acordo com a regra geral, a alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos.
Isso significa que não basta a maioria simples dos presentes na assembleia. Para que a alteração de convenção condominial seja válida, é necessário atingir ⅔ do total de unidades ou frações ideais, conforme definido na própria convenção.
Além disso, é importante verificar se a convenção atual estabelece critérios específicos sobre a forma de contagem dos votos. Alguns condomínios adotam voto por unidade, outros por fração ideal. Essa informação influencia diretamente o cálculo do quórum para alterar a convenção de condomínio.
Outro ponto de atenção é que determinadas alterações podem ter exigências adicionais. Mudanças que envolvem destinação do edifício ou da unidade, por exemplo, seguem o mesmo quórum qualificado e costumam ser mais rigorosamente analisadas.
Por isso, antes de levar o tema à assembleia, é importante conferir:
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O texto da convenção vigente;
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A forma de contagem dos votos;
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O quórum necessário para o tipo de alteração pretendida.
Esse cuidado evita que a alteração da convenção de condomínio seja aprovada de forma incorreta e posteriormente questionada.
Quando a alteração da convenção não exige quórum de 2/3?
Como regra geral, a alteração da convenção de condomínio depende da aprovação de dois terços dos condôminos, conforme estabelece o artigo 1.351 do Código Civil. No entanto, existem situações específicas em que esse quórum qualificado não se aplica.
A principal exceção ocorre quando a alteração da convenção de condomínio é necessária para adequação à lei.
Quando uma cláusula da convenção se torna incompatível com a legislação vigente, ela perde eficácia jurídica. Nesses casos, a atualização do texto não é considerada uma alteração voluntária, mas sim uma adequação obrigatória, o que afasta a exigência do quórum de 2/3.
Também não se exige quórum qualificado quando a mudança:
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Corrige cláusulas nulas ou ilegais;
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Ajusta a convenção a normas legais supervenientes;
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Elimina disposições que não podem mais ser aplicadas.
Nessas hipóteses, a assembleia pode deliberar a alteração com quórum simples, desde que fique claro que não se trata de criação de nova regra, mas de adequação legal do texto existente.
É importante diferenciar essa situação de alterações que criam direitos, deveres ou restrições novas. Sempre que a modificação alterar a estrutura normativa do condomínio, o quórum de dois terços continua sendo exigido.
Por isso, antes de levar a proposta à assembleia, é fundamental analisar se a alteração de convenção condominial tem caráter corretivo ou modificativo. Essa distinção define o quórum aplicável e evita que a alteração da convenção de condomínio seja questionada posteriormente.
Qual o valor para alterar a convenção de condomínio?
O valor para alterar a convenção de condomínio não é fixo e pode variar conforme a complexidade da alteração e a forma como o condomínio conduz o processo. Em regra, os custos estão ligados às etapas formais exigidas para que a alteração de convenção condominial tenha validade.
Entre as principais despesas envolvidas na alteração da convenção de condomínio, estão:
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Honorários advocatícios, quando o condomínio opta por apoio jurídico na elaboração ou revisão do texto
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Custos de registro em cartório, necessários para dar validade à convenção alterada
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Despesas administrativas, como convocação de assembleia e produção de documentos
O pagamento desses custos costuma ser responsabilidade do condomínio. Dependendo da situação financeira, as despesas podem ser absorvidas pelo caixa condominial ou rateadas entre os condôminos, conforme deliberação em assembleia.
É importante destacar que o custo da alteração deve ser analisado em conjunto com o impacto prático da mudança. Quando a convenção está desatualizada, o condomínio fica mais exposto a conflitos, questionamentos e dificuldades de gestão. Nesse cenário, a alteração da convenção de condomínio passa a ser um investimento na organização e na segurança jurídica do condomínio.
Antes de iniciar o processo, é recomendável estimar os custos e apresentar essas informações aos condôminos, garantindo transparência e evitando objeções durante a assembleia.
O que prevalece, a lei ou a convenção?
Em caso de conflito entre a lei e a convenção do condomínio, a legislação sempre prevalece. A convenção não pode criar regras que contrariem normas legais, sob pena de a cláusula ser considerada inválida.
Isso significa que, mesmo que determinada regra esteja prevista na convenção, ela não produz efeitos se estiver em desacordo com o Código Civil ou outras leis aplicáveis ao condomínio. Nesses casos, a alteração da convenção de condomínio é necessária para eliminar o conflito e evitar questionamentos futuros.
Por outro lado, a convenção pode tratar de temas que a lei não detalha. Regras sobre uso das áreas comuns, horários, convivência, penalidades internas e rotinas administrativas costumam ser definidas exclusivamente na convenção. Nessas situações, desde que não contrariem a lei, as disposições da convenção prevalecem e devem ser respeitadas por todos os condôminos.
Quando surgem dúvidas sobre validade ou aplicação de regras, é comum que o problema esteja em uma convenção desatualizada. Por isso, revisar e, quando necessário, promover a alteração de convenção condominial ajuda a garantir que o condomínio aplique normas compatíveis com a legislação e com a realidade atual.
Conclusão
A alteração da convenção de condomínio é um processo importante que pode ser necessário para manter as regras do condomínio atualizadas e adequadas às necessidades dos moradores.
No entanto, é fundamental observar o processo legal, que deve ser acompanhado por um advogado especialista em direito condominial. Com isso, o condomínio irá garantir que as alterações sejam válidas e eficazes.
É preciso lembrar, contudo, que o quórum, os custos e outros detalhes específicos do processo podem variar de acordo com a convenção atual e demais normas vigentes.
