Condomínios são espaços particulares em que há mais de um proprietário. O desafio da sua administração é equilibrar os direitos e deveres de todos para garantir a sua ordem. Por isso, há um conjunto de disposições que regulam o convívio coletivo e as responsabilidades administrativas. Estão definidas no que conhecemos popularmente como “Leis de condomínio”.
Faz-se necessário criar regras de convivência para promover a civilidade entre as pessoas. Do mesmo modo, para que todos tenham ciência dos direitos e deveres.
Além disso, também é necessário existir uma regulamentação específica para tratar sobre a administração condominial. Sobretudo, das normas gerais do prédio e responsabilidades administrativas.
Simplificando, há leis que regulam a relação entre os condôminos, entre condôminos e síndicos, e a responsabilidade de sua administração.
Por isso, fizemos um compilado com as principais leis de condomínios para você entender melhor o assunto.
Código Civil – Lei 10.406/2002
O Código Civil é o conjunto de normas para as relações jurídicas entre pessoas físicas e jurídicas. Lida com as questões da família, do dia a dia das pessoas, com a relação de propriedade, contratos, do casamento, entre outras.
É nele que encontramos a base das leis condominiais, salvo as que já haviam sido introduzidas pela Lei 4.591/64 e que continuam em vigor.
No Código Civil há dois capítulos sobre os Condomínios, CAPÍTULO VI e CAPÍTULO VII subdivididos em seções e artigos.
É com base nele que se elabora a convenção condominial e o regimento interno. Além disso, é no Código Civil que estão as atribuições e responsabilidades do síndico, por exemplo.
Resumindo, o Código Civil para condomínios é a lei principal sobre os direitos e obrigações dos síndicos e condôminos.
Lei Nº 4.591/64
A lei 4.591/64 foi a primeira lei de condomínio. Ela foi elaborada para abordar especificamente este tema.
Porém, foi parcialmente revogada em 2003 e em seu lugar foi instituído o Código Civil.
Isso significa que embora o Código Civil tenha atualizado boa parte dela, existem artigos que ainda estão em vigor. No entanto, não sobrepõem o Código Civil, que é uma norma de ordem pública.
Os artigos ainda em vigor dizem respeito mais especificamente para as situações de Incorporações dos Condomínios
Em suma, a Lei 4.591/1964 embora ainda seja válida, foi revogada parcialmente pela Lei 10.406/2002; e os trechos da lei que se referem aos condomínios complementam os assuntos não abordados pelo Código Civil.
Convenção de condomínio
A convenção é elaborada antes mesmo da construção do condomínio.
É a convenção que dá caráter de instituição ao condomínio.
Nela, são especificadas as regras gerais do condomínio e como se dará o seu funcionamento.
Na convenção do condomínio são tratados assuntos como:
- Qual será destinação do prédio (fins residenciais ou comerciais);
- Como será administrado;
- Como deve ser a assembleia, o prazo de convocação, e o quórum;
- Funções e deveres do síndico;
- Como serão feitos os rateios das despesas;
- A discriminação e individualização das unidades. Mostra detalhes como, a fração ideal, a metragem quadrada e o tamanho das áreas comuns.
É considerada um documento público e faz-se necessário seu registro em cartório para fazer valer entre todos, principalmente terceiros.
Além disso, a convenção só pode ser alterada por 2/3 (dois terços) dos condôminos.
Regimento interno
Por vezes confundido com a convenção, o regimento interno serve para complementá-la. É com base nele que serão solucionados os eventuais conflitos que aconteçam.
Como vimos anteriormente, a convenção dita as normas gerais de um condomínio.
Porém, é necessário um documento que regule o convívio entre os condôminos e esse documento é o regimento interno; é ele que dita as regras, os direitos e os deveres.
Em outras palavras, no âmbito geral do condomínio o regimento interno pode ser considerado como uma das leis do condomínio.
Nele serão abordados e detalhados o que pode e o que não pode, como, por exemplo:
- Horário de uso das áreas comuns;
- Horário de silêncio;
- Regras para convívio com Animais;
- Vagas de garagem;
- Regras do salão de festas;
- Uso correto dos elevadores;
- Entre outros assuntos.
Ao contrário da convenção que é necessário 2/3 dos condôminos para alterá-la, para alterar o regimento interno é necessário observar se há algum quórum específico previsto na Convenção, e na ausência, basta maioria simples para modificá-lo, ou seja, 50% + 1 já é suficiente.
Principais regras condominiais
Agora que você conhece quais são as principais leis do condomínio, vamos ver algumas das principais regras e normas de convívio entre condôminos.
Horário de silêncio
Importunação causada por barulho é uma das maiores queixas no condomínio.
Tanto que está entre as maiores reclamações dentro de um ambiente condominial.
Por conta disso, via de regra, a partir das 22:00 não é permitido fazer barulho.
O condômino que persistir em fazer barulho após o horário limite, sujeita-se às penas e multas impostas pelo condomínio.
Horário de obras
Ainda em relação ao assunto barulho em condomínio, outra situação incômoda são os ruídos sonoros causados por obras. Obras devem ser ocorrer nos horários estipulados no regimento interno.
Geralmente esse horário é compreendido das 8h às 17h de segunda a sexta, e até as 13:00 nos sábados, e proibido nos domingos e feridos. Mas depende de cada condomínio, por isso é importante consultar o regulamento interno.
Então, fique atento ao horário de realização das obras para não ser advertido ou receber multa.
Regras de utilização de áreas comuns
O uso das áreas comuns é permitido a todos os moradores.
Para tanto, é necessário cumprir além do horário de uso do salão de festas, piscinas, playground e outras áreas de lazer do condomínio, também as boas práticas de conservação, limpeza e bom uso do patrimônio do condomínio.
Por esse motivo fique atento com relação ao que diz o regulamento interno sobre o uso das áreas comuns do condomínio.
Regras de utilização das vagas de garagem
Com relação às vagas de garagem, existem algumas particularidades para o uso correto delas, por exemplo:
- Utilização de vagas por não moradores (visitantes);
- Certificar se a vaga é indeterminada ou se é vaga privativa;
- Verificar se é possível alugá-la a outro condômino, antes de alugar.
Atritos entre condôminos devido à vaga de garagem figuram entre os principais motivos de conflitos dentro condomínio.
Por isso, atente-se ao uso correto da vaga.
Regras de segurança
Segundo o Código Civil, cabe ao síndico promover a segurança do condomínio:
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
V – Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;”
Contudo, o condômino também deve fazer a sua parte e cumprir algumas regras de segurança, como:
- Avisar na portaria quando ocorrerá movimentação de pessoas (visitantes) para o seu apartamento;
- Ir à portaria quando chegar uma entrega, ao invés de autorizar a subida de entregadores;
- Não autorizar a entrada de prestadores de serviços que não tenham avisado previamente a sua visita.
Os condôminos representam peça-chave na segurança condominial. Sendo assim, é essencial que cumpram a sua parte.
Regras para quem tem animais de estimação
Os pets estão presentes em boa parte dos lares no Brasil. No condomínio não é diferente.
No entanto, é necessário que no ambiente condominial se respeite algumas regras para os Pets. Sobretudo, visando a segurança, o sossego e a saúde dos moradores.
- Não pode causar perturbação aos vizinhos;
- Não pode oferecer risco à integridade física dos outros condôminos;
- É necessário manter o animal de estimação com coleira e guia nas áreas comuns;
- Dar preferência no elevador a quem esteja sem animal de estimação;
- Zelar pela saúde do animal para que ele não comprometa a saúde dos outros condôminos.
Portanto, caso você tenha algum animal de estimação mantenha ele sempre higienizado e certifique-se que ele não oferece risco à integridade física e ao sossego dos outros condôminos.
Pronto, agora você sabe quais são as leis de condomínio!
Agora que você já sabe quais são as leis de condomínios e as principais regras, sempre que tiver alguma dúvida, basta consultá-las para saber quais são seus direitos e deveres como condômino.
Com isso, você pode evitar uma reclamação sobre algo que é permitido ou embasar seu argumento caso tenha razão.
Além disso, procure participar das assembleias do seu condomínio. Muitos assuntos podem ser resolvidos nesse momento. De certo modo, pode ser mais fácil e objetivo do que enviar reclamações por mensagens ou e-mails.
