Condomínios não são todos iguais. Existem diferentes espécies de condomínio, sobretudo no que diz respeito à finalidade. Há condomínios gerais e condomínios edilícios, condomínios residenciais e comerciais.
Também há diferença com relação à estrutura dos condomínios, que podem ser horizontais (apenas de casas), vertical (de apartamentos) e mistos (que possuem tanto casas quanto apartamentos).
É essencial entender as diferenças entre os tipos de condomínio. Dessa forma, é possível saber sobre o funcionamento de cada um deles. Ainda, é possível entender melhor sobre os direitos e obrigações dos condôminos.
Quando pensamos em condomínio, automaticamente ligamos a palavra aos grandes prédios. Esses são, provavelmente, o tipo mais comum de condomínio, mas não o único.
A constituição de um condomínio ocorre, na verdade, quando duas ou mais pessoas são proprietárias de um mesmo bem. Essa é a definição de condomínio geral.
O condomínio edilício, por sua vez, diz respeito apenas aos bens imóveis, que possuem mais de um proprietário. Uma característica essencial aos condomínios edilícios é a coexistência entre partes exclusivas e partes comuns.
Tomando como exemplo um condomínio residencial, o apartamento em si é a parte exclusiva. Já as áreas comuns como salão de festas, academia, piscina, portaria são as partes comuns e cada proprietário de apartamento também é proprietário de uma fração ideal das partes comuns.
Em um primeiro momento, essa classificação pode parecer óbvia. Condomínio vertical é o que cresce para cima (prédios) e horizontal é o que cresce para os lados (casas), correto?
Não. É justamente o contrário! Parece mentira, mas não é (rs).
Essa confusão começou durante o auge dos condomínios de casas, que eram anunciados pelas construtoras como “condomínios horizontais”. E até hoje esse conceito continua sendo bastante utilizado.
Porém, o conceito jurídico diz justamente o contrário. Ele foi definido pela Lei nº 4.591/64 (art. 8º, “a” e “b”) e a classificação foi criada por um grande jurista brasileiro, Caio Mário da Silva Pereira.
De acordo com a classificação jurídica, o que se leva em consideração é a maneira como são separadas as áreas privativas dos condôminos.
“Segundo Caio, o nome condomínio horizontal tem origem no fato do edifício ser dividido por planos horizontais, ou seja, as unidades autônomas são sobrepostas umas às outras. Por outro lado, seguindo a lógica desenvolvida por Caio Mário, os condomínios de casas são denominados condomínios verticais, uma vez que as unidades autônomas são colocadas lado a lado, divididas por paredes (planos) verticais.” (fonte: Revista Dom Helder – Escola Superior. Artigo A figura civil do condomínio horizontal e vertical. 27 mar de 2019).
Explicando melhor: nos condomínios de casas, a parte privativa de cada proprietário é delimitada por um muro, que é uma construção feita na vertical, por isso esse tipo de condomínio é classificado como vertical.
Já nos prédios, a área que separa a área particular de cada proprietário é feita na horizontal, que é o piso de um apartamento e o teto do outro. Por essa razão, se trata de um condomínio horizontal.
Viu só que curioso? O entendimento jurídico não ocorre da maneira como vemos a estrutura física do empreendimento, mas como as unidades são separadas!
Essa classificação diz respeito à origem do condomínio.
O condomínio necessário é aquele que ocorre por necessidade. Sendo que essa necessidade está na lei, portanto, deve ser cumprida.
É o que ocorre, por exemplo, com muros, paredes, cercas ou outras formas de divisão das partes exclusivas de cada proprietário.
Em outras palavras, não é possível ter uma casa, ainda que dentro de um condomínio, sem que esta tenha muros ou cercas, que têm a função de mostrar onde acaba a área privativa e começa a área comum.
Já o condomínio voluntário é aquele que ocorre de maneira livre, por iniciativa dos proprietários, que se unem em torno de um interesse comum.
Como exemplo de condomínio voluntário podemos citar um terreno grande comprado por membros da mesma família para construção de várias casas, ou por um espaço comercial usado por dois profissionais diferentes, como um consultório odontológico dividido por 2 dentistas.
O condomínio residencial é aquele destinado à moradia dos condôminos e de seus familiares, quer seja de maneira permanente ou temporária (condomínios de casas de veraneio, por exemplo).
Entretanto, já vimos no artigo Atividades econômicas em condomínios residenciais: pode ou não? que algumas atividades profissionais podem ser exercidas na residência da pessoa, especialmente depois da popularização do home office.
Já o condomínio comercial é destinado à exploração de atividades profissionais e comerciais. É o caso dos shopping center e dos prédios com salas comerciais, escritórios e clínicas médicas.
Existem, ainda, condomínios mistos. Nesse tipo de condomínio, as duas situações descritas anteriormente podem coexistir. Já é muito comum ver prédios residenciais com lojas e comércios no andar térreo.
Alguns condomínios fechados não são, de fato, condomínios, mas loteamentos.
Apesar de apresentarem semelhanças, existem diferenças entre essas duas formas de moradia.
As áreas comuns dos condomínios são de propriedade dos condôminos, dividida em frações ideais. Por serem privadas, podem ser muradas e pessoas estranhas podem ser impedidas de transitar pelas ruas do condomínio.
Já nos loteamentos, por sua vez, as vias de acesso são públicas, tendo em vista que os proprietários compram apenas os seus terrenos.
As vias de acesso, por sua vez, são públicas e pessoas que não moram lá não podem ser impedidas de transitar.
Outra diferença é que o condomínio é administrado por um síndico, enquanto o loteamento geralmente é administrado por uma associação de moradores, composta por uma diretoria, com presidente, vice-presidente e secretário.
Ocorre que, desde 2017, uma nova lei trouxe novas formas de condomínios, o que acabou por solucionar esse problema, que era tão corriqueiro.
Em 2017, com o advento da Lei nº 13.465/2017, foram criadas novas formas de condomínio.
Essa inclusão se fez necessária para legalizar situações que já são bastante comuns na prática.
Foram 3 os novos tipos de condomínio que a legislação trouxe. São eles: condomínio urbano simples, condomínio de lotes e condomínio em multipropriedade imobiliária ou time-sharing.
Essas novas espécies de condomínio são todas regidas obedecendo às normas do Código Civil, que podem ser específicas para um determinado tipo de condomínio ou podem ser aplicadas a todos.
Esse tipo de condomínio é muito comum em áreas menos favorecidas das grandes cidades. Ocorre quando há a construção de um novo andar acima da laje. Com isso tem-se o acréscimo de um novo imóvel a outro previamente existente (não confundir com o famoso puxadinho).
Nesse caso, trata-se de um condomínio horizontal e cada um dos condôminos deverá ter sua própria escritura pública, como se fosse um prédio.
Já falamos sobre os loteamentos neste artigo antes. Porém, agora vamos ver a mudança legislativa que pode acabar com esse problema, transformando todos os loteamentos em condomínios.
Loteamentos são grandes terrenos que geralmente são divididos em terrenos menores, onde os compradores adquirem apenas aquele pedaço específico de terra.
Ocorre que, muitas vezes, é necessário a abertura de novas vias públicas para a circulação dos moradores. Sendo que essas áreas comuns não são divididas em frações ideais entre os moradores, como ocorre nos condomínios.
Elas passam a ser do Poder Público, que é o responsável pela sua manutenção e conservação.
Essa nova espécie de condomínio surge exatamente para alterar essa situação, passando a propriedade dessas áreas comuns para os condôminos. Com isso, eles se tornam responsáveis também pela sua manutenção e conservação.
Com essa mudança, as áreas comuns passam a ser privadas e podem ser muradas e pessoas estranhas podem ser impedidas de adentrar ao condomínio.
Essa alteração beneficia, inclusive, os loteamentos anteriores à mudança da lei, que podem aderir ao novo regime, requerendo a incorporação do condomínio.
A multipropriedade surge para legalizar situações onde várias pessoas dividem o mesmo bem. Porém, não o fazem simultaneamente, mas em períodos de tempo diversos.
Cada proprietário assume, com essa modalidade, toda a propriedade do imóvel, porém por um determinado período de tempo pré-determinado. Esse período de tempo não pode ser menor que 7 dias por ano.
Durante esse período, o imóvel ficará sob a propriedade daquele condômino, que será responsável pelo pagamento de todos os encargos, bem como pela manutenção e conservação do imóvel.
Porém, será responsável apenas de maneira proporcional ao período de tempo que permanecer na propriedade do imóvel.
Gostou do tema de hoje que trata dos diferentes tipos de condomínios? Tem algum que você não conhecia e descobriu ao ler o artigo? Deixe nos comentários abaixo qual tipo de condomínio você mora e qual você não conhecia ainda!
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