Quem planeja fazer aquela reforma no apartamento deve saber que existem cuidados e obrigações a serem seguidos. Como resultado, surgem dúvidas sobre pedir ou não autorização ao síndico, o que se pode reformar e se tem algum cuidado extra a adotar.
O ideal é que todos os moradores compreendam bem as normas de reforma, mas nem sempre isso acontece. Muitos problemas surgem pela falta de conhecimento ou pela imprudência de quem inicia a obra sem seguir os cuidados e regulamentos estabelecidos.
Para evitar contratempos, é fundamental conhecer as leis, os direitos e os deveres relacionados à reforma no apartamento, além de manter uma comunicação clara entre o síndico, o morador e os vizinhos.
Vamos explorar esses pontos a seguir.
Planejar uma reforma no apartamento exige mais do que escolher o estilo ou os materiais a serem utilizados. Para evitar problemas com o condomínio, vizinhos e até mesmo com a lei, você deve seguir algumas etapas fundamentais antes de começar a obra.
O primeiro passo é comunicar ao síndico sobre a reforma. Ele é o responsável legal por autorizar a obra e verificar se o projeto está de acordo com as regras do condomínio.
Não é uma questão de dar satisfação ou não, mas saiba que ele pode embargar sua obra caso não cumpra o Código Civil, Artigo 1.336, inciso II, e coloque em risco a segurança da edificação.
Reformas não são apenas estéticas; muitas vezes, elas envolvem mudanças estruturais que exigem acompanhamento técnico. Por isso:
Esses profissionais também avaliam problemas, como sobrecarga na estrutura ou impactos em sistemas hidráulicos, elétricos e de gás.
Para realizar uma reforma em apartamento são necessárias etapas que exigem implicações legais e normativas. Uma dessas implicações diz respeito à convenção e regimento interno do condomínio que pode ter regras específicas para reforma.
Consulte a Convenção e o Regimento Interno para entender:
Esses documentos são indispensáveis para que sua reforma siga as regras do condomínio.
Embora não seja obrigatório em todos os casos, informar os vizinhos sobre a reforma ajuda a evitar reclamações. Avise sobre os horários de trabalho e a duração estimada da obra. Essa atitude demonstra consideração e facilita a convivência durante o período da reforma.
Veja o modelo de fluxo de gestão de obras de reformas de edificações (fonte: ABNT NBR 16280:2015).
Se você está planejando uma reforma na sua unidade, é essencial conhecer o que o Código Civil estabelece sobre o assunto. O artigo 1.336 define os direitos e os deveres do condômino, principalmente no contexto de obras dentro dos apartamentos. Sendo eles:
II. não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III. não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV. dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
A ABNT 16.280:2015 é uma norma que traz diretrizes claras para as etapas de obras de reformas. Além disso, lista os requisitos das etapas antes, durante e depois da reforma em um prédio ou em uma unidade.
Conforme publicado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU), entre as obras que exigem atenção especial estão:
No caso do condomínio edilício, quando a obra for em espaço privativo, a realização da reforma é de responsabilidade do proprietário, possuidor ou do responsável legal pela unidade, e não do síndico. O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve contratar profissional habilitado que deverá assumir a responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, e todas as normas internas, que interfiram na segurança da edificação, pessoas e sistemas.
O responsável pela obra precisa apresentar um plano de obras detalhado, incluindo cronograma, descrição das alterações, materiais utilizados e os profissionais envolvidos. Outro requisito fundamental é a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que deve ser assinada por um arquiteto ou engenheiro responsável pela obra.
A ART certifica a capacidade técnica dos profissionais responsáveis pela obra, garantindo que tudo será feito com segurança. Sem esse documento, não há como confirmar que o serviço será executado de forma adequada, o que pode comprometer a integridade da estrutura. Além disso, ela assegura que o profissional será responsabilizado caso algo saia errado.
A norma exige a ART para alterações como:
Serviços menores, como pintura, troca de revestimentos e pequenos reparos elétricos ou hidráulicos, geralmente dispensam esse documento.
O síndico é o responsável por avaliar a documentação, autorizar o início das obras e acompanhar a execução. Se houver irregularidades, ele pode notificar o condômino, aplicar multas ou até impedir a entrada de profissionais e materiais. Em casos mais graves, o síndico deve acionar as autoridades.
Ao final da obra, ele fará uma vistoria para garantir que tudo foi realizado conforme o planejado. O síndico também pode contar com o apoio de um arquiteto ou engenheiro para verificar a segurança do projeto.
Com a reforma do apartamento finalizada, lembre-se de retirar todos os restos de materiais e entulhos descartados. Contrate alguém para fazer uma boa limpeza. Deixe tudo organizado e limpo!
Cancele todas as autorizações de entrada no condomínio e avise o síndico e o zelador sobre o término da obra, para que fiquem atentos a possíveis acessos indevidos de funcionários ou prestadores de serviço.
Sim, desde que respeite as normas do condomínio e as regulamentações legais. Verifique o regimento interno antes de começar.
Depende do tipo de obra. Reformas simples, como pintura ou troca de revestimentos, geralmente não exigem alvará. Já intervenções estruturais ou que alterem a fachada podem precisar de autorização da prefeitura.
Depende do regulamento do condomínio. Consulte as regras para evitar transtornos, alguns permitem e outros não.
Neste caso é importante consultar o regulamento do condomínio, pois alguns permitem o uso e outros não.
Sim, especialmente se ela gerar barulho. Isso demonstra respeito e evita conflitos.
O condômino é responsável. Use caçambas licenciadas ou serviços especializados para evitar problemas legais e ambientais.
Contrate profissionais qualificados e siga as normas técnicas, como a NBR 16.280. Consultar um engenheiro ou arquiteto é essencial para garantir a segurança.
Toda obra ou reforma no apartamento exige uma série de procedimentos. A primeira de todas: não comece sem antes saber o que pode ou não fazer.
Contrate profissionais ou empresas especializadas, pois a experiência de quem já realizou reformas em condomínios facilitará o cumprimento das obrigações.
Lembre-se! O barulho incomoda. Avise seus vizinhos sobre datas e horários da reforma. Faça isso em respeito e consideração ao direito de descanso deles. Seja empático e gentil, com certeza a recíproca será a mesma.
Caso ainda tenha alguma dúvida, consulte nossa equipe de atendimento. Te ajudaremos com orientações para realizar uma reforma no seu apartamento. Acompanhe o nosso blog e fique por dentro de muitas outras informações sobre administração condominial e vida em condomínio.
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