É direito do inquilino ter 30 dias de graça?

Dúvidas são comuns antes de alugar um imóvel, mas uma questão que gera muita confusão é se o inquilino tem direito a 30 dias de graça durante a locação.

Em um primeiro momento, essa questão pode parecer complexa. Porém, ao longo deste artigo, você vai entender e saber quais os direitos e deveres do inquilino no momento da assinatura do contrato de locação. 

O inquilino tem direito a 30 dias de graça?

É comum que as partes fiquem com dúvida durante o processo de locação de um imóvel se o locatário tem direito à gratuidade durante os primeiros 30 dias de contrato.

Porém, é importante esclarecer que a Lei do Inquilinato não faz qualquer tipo de referência à gratuidade de locação. A resposta, dessa maneira, é NÃO. O inquilino não possui direito a 30 dias de isenção.

A legislação determina que o contrato deve ser pago regularmente, nos termos estabelecidos no contrato e, como dissemos, não estabelece gratuidade para os 30 primeiros dias.

Essa confusão geralmente ocorre entre o valor da caução e a possibilidade de um período de carência, erroneamente interpretado como um mês gratuito. Mas não é isso o que estabelece a lei. 

O que diz a Lei do Inquilinato?

A Lei do Inquilinato estabelece que, em regra, é proibido cobrar aluguel antecipadamente. Por isso geralmente as pessoas confundem e tendem a achar que se trata de um mês gratuito.

Mas, na verdade, o que ocorre é que, no momento do contrato de locação, o inquilino dá uma caução ou garantia, que pode chegar a até 3 vezes o valor do aluguel.

Esse valor pode ser devolvido ao locatário ao final do contrato, dependendo das condições do imóvel.

Com relação ao aluguel, a regra é que primeiro o inquilino mora, depois ele paga o aluguel. É como no seu trabalho: você trabalha o mês inteiro e, ao final, recebe seu salário.

O locador apenas pode cobrar o aluguel antecipadamente, ou seja, paga primeiro e mora depois, caso não haja qualquer tipo de garantia estabelecida em contrato. 

O que é carência de aluguel?

Carência de aluguel é a possibilidade de o locador dar ao locatário um período isento do pagamento do aluguel.

Não é uma prática obrigatória nem é regra na celebração de contratos. É uma liberalidade livremente negociada entre as partes.

A carência geralmente é concedida quando faltam poucos dias para o final do mês, ou quando o locatário precisa de alguns dias extras para se adaptar à nova moradia.

Caso o benefício da carência seja concedido ao inquilino pelo locador, é importante que o período fique determinado no contrato de locação. 

E é justamente essa possibilidade de isenção do pagamento do aluguel que causa toda a confusão e que faz com que muitas pessoas ainda acreditem que o locatário tem direito a 30 dias de graça. 

O que é a caução de aluguel?

A caução de aluguel é uma garantia financeira dada pelo inquilino ao proprietário do imóvel como uma forma de assegurar o cumprimento das obrigações contratuais.

Essas garantias são permitidas pela Lei do Inquilinato e servem para proteger o locador em casos de inadimplência ou danos ao imóvel.

Existem diferentes tipos de caução. Os mais comuns são:

• Caução em dinheiro: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro diretamente ao locador ou em uma conta específica. Esse valor é devolvido ao inquilino ao final do contrato, caso não haja débitos ou danos ao imóvel.
• Caução em título de capitalização: O inquilino adquire um título de capitalização no valor acordado, que serve como garantia. Ao final do contrato, caso não haja problemas, o inquilino resgata o valor do título
• Caução em fiança: O inquilino apresenta um fiador, uma pessoa que se responsabiliza financeiramente pelo pagamento do aluguel, caso o inquilino não cumpra suas obrigações. O fiador assina o contrato de locação juntamente com o locatário.
• Seguro fiança: O inquilino contrata uma empresa de seguros para fornecer uma apólice que garanta o pagamento do aluguel em caso de inadimplência. Essa modalidade vem substituindo, gradativamente, a figura do fiador.

Outra coisa que pode gerar essa confusão sobre os 30 dias de graça ocorre quando é feita a caução em dinheiro. O inquilino acaba “ganhando” os últimos 30 dias da locação. Só que, na verdade, o valor já foi pago com a caução. Portanto, os dias não ficam de graça. 

Como funciona os 30 dias de aluguel?

Agora que já entendemos as diferenças entre caução e carência e que sabemos que não há obrigatoriedade de o inquilino ter direito a 30 dias de graça, vamos entender um pouco como funciona o pagamento do aluguel propriamente dito.

Como dissemos anteriormente, o aluguel não pode ser cobrado antecipadamente. Vamos entender melhor com um exemplo prático.

O contrato é assinado na data de 27 de janeiro. O locador dá ao locatário carência até o dia 31 de janeiro. O locatário apresenta caução em espécie no valor de 2 aluguéis. Quando deverá o locatário pagar o primeiro aluguel?

Nesse caso, de acordo com a lei, o primeiro aluguel deve ser pago no início do mês de março. Ressaltando que o valor pago será correspondente ao mês de fevereiro. 

Como agir em uma rescisão de contrato de aluguel?

Tomando por base o mesmo exemplo anterior, vamos ver como será a rescisão do contrato do exemplo, que tem duração de 1 ano.

Ao final de 11 meses, o locador deve enviar correspondência ao locatário pedindo o imóvel de volta. Nesse caso, o inquilino terá 30 dias para deixar o imóvel e deverá pagar normalmente o valor do aluguel desse período.

Após a vistoria final do imóvel, caso esteja tudo em ordem, o valor da caução deverá ser devolvido ao inquilino, acrescido de correção monetária.

Conclusão

Em síntese, ao esclarecermos a questão sobre a gratuidade nos primeiros 30 dias de contrato de locação, fica evidente que, de acordo com a Lei do Inquilinato, tal direito não é assegurado. A legislação estabelece que o aluguel deve ser pago regularmente, sem referência a um período gratuito inicial.

A confusão muitas vezes surge da falta de distinção entre a caução do aluguel e a possibilidade de carência. A Lei do Inquilinato proíbe o pagamento antecipado do aluguel, mas permite a caução como garantia. Além disso, a carência é uma liberalidade negociada entre as partes, não uma regra obrigatória.