Consequências da inadimplência em condomínios: como ela afeta a gestão financeira?
A inadimplência em condomínios é um desafio constante para a gestão condominial, exigindo atenção redobrada de síndicos e administradoras. O impacto vai muito além do simples atraso no pagamento: ela afeta diretamente o equilíbrio das contas, compromete a manutenção do patrimônio e, em alguns casos, prejudica a harmonia entre os condôminos.
Quando o condomínio entra no vermelho, síndicos e administradores precisam lidar com contas atrasadas, fornecedores pressionando por pagamentos, serviços básicos comprometidos e, o mais preocupante, moradores cobrando soluções.
Por isso, hoje, o Diretor da Habita, Fernando Fornícola, falará das principais consequências da inadimplência para os condomínios. Esse artigo não é apenas mais uma lista de dicas: ele é para você, que está sentindo na pele essas dificuldades.
Além disso, vai apresentar uma solução definitiva para síndicos de condomínios conseguirem atingir a inadimplência ZERO.
Bora conferir?
Em muitos condomínios brasileiros, a inadimplência é um desafio constante para síndicos e administradoras. De acordo com o Mapa de inadimplência do SERASA 73,42 milhões de brasileiros possuem algum tipo de inadimplência.
No que diz respeito à inadimplência em condomínios, o primeiro semestre de 2024 fechou com o percentual de 10,6% de condôminos inadimplentes (Fonte: Sindiconet). Isso significa dizer que, se um condomínio tem 100 unidades, pelo menos 10 não pagam suas cotas mensais no prazo. Em São Paulo, a média de inadimplência ficou em 9,5% e, no Rio de Janeiro, 11,4%.
A consequência direta observada no mesmo período foi para os condôminos que pagam em dia. A cota condominial ficou mais alta em 3,59%, percentual acima da inflação do período, que foi de 2,48%.
A legislação brasileira estabelece regras claras para lidar com a inadimplência condominial. De acordo com o Código de Processo Civil (Lei nº 13.105), o condômino que não paga suas obrigações pode ser acionado judicialmente e, após ser notificado, tem três dias para quitar a dívida, conforme o Art. 829.
Se o pagamento não for realizado dentro do prazo, a lei prevê a penhora de bens para garantir o ressarcimento ao condomínio. Segundo o Art. 835 do Código de Processo Civil (CPC), a penhora segue uma ordem prioritária, começando por dinheiro, passando por títulos da dívida pública, veículos e, se necessário, imóveis.
Contudo, mesmo com pendências, o morador mantém alguns direitos, podendo enfrentar restrições. O Código Civil permite que condôminos inadimplentes participem das assembleias e discutam as matérias, mas proíbe o exercício do direito de voto até que suas obrigações financeiras estejam regularizadas. (Fonte: SMT Advocacia)
O Código Civil (Lei nº 10.406) determina que todos os condôminos devem contribuir para as despesas do condomínio, conforme o Art. 1.336. Já o síndico, segundo o Art. 1.348, tem o dever de cobrar essas contribuições e garantir a saúde financeira do condomínio.
O pagamento da taxa condominial geralmente deve ser feito em até 30 dias. Após esse período, o condomínio pode cobrar multa e juros ao mês e correção monetária.
Quando uma parte significativa dos moradores não paga em dia, o peso acaba caindo nos ombros dos adimplentes e, por tabela, na responsabilidade do síndico.
Sem pagamentos, os serviços regulares ficam comprometidos, por exemplo:
O síndico sofre pressão constante dos moradores: Mesmo aqueles que pagam em dia cobram soluções imediatas. O desgaste emocional e conflitos internos crescem.
Para muitos moradores, qualquer aumento parece abusivo, mesmo quando é necessário. Logo, o síndico tem muita dificuldade em justificar taxas extras ou aumentos de cotas.
O atraso de alguns condôminos gera um efeito cascata: falta dinheiro no caixa, os serviços começam a ser afetados, e mesmo os condôminos que pagam em dia perdem a confiança na gestão.
“Muitos síndicos relatam que o aumento das cotas acaba gerando ainda mais inadimplência, criando um círculo difícil de romper.” (Fernando Fornícola – Diretor Habita)
Quando os condôminos atrasam ou não conseguem pagar as suas cotas condominiais em dia, o orçamento do condomínio sofre impacto direto. Com isso, várias áreas importantes da gestão condominial são afetadas. As consequências da inadimplência são:
A falta de dinheiro que a inadimplência condominial provoca, causa um desequilíbrio nas contas do condomínio. Como resultado, fica mais difícil para o síndico pagar despesas essenciais.
A cota condominial tem por objetivo principal o rateio das despesas do condomínio, como folha de pagamento de colaboradores, contas de água e luz, serviços de segurança, de manutenção etc. Logo, ela é a principal fonte de receita para o condomínio cumprir suas obrigações.
“Quando não controlada, a primeira consequência da inadimplência no condomínio é o risco das contas entrarem no vermelho. Isso dificulta a gestão e obriga o síndico a buscar alternativas mais caras, como empréstimos e cotas extras.” (Fernando Fornícola)
A falta de dinheiro, além de afetar serviços básicos, como limpeza, também compromete serviços essenciais como água e luz que, em casos extremos, podem ser cortados.
A vida de síndico não fica nada fácil quando a inadimplência no condomínio impede que as finanças do condomínio fiquem em dia. Quem tem a função de síndico sabe muito bem que o problema não atinge só os serviços essenciais.
A inadimplência condominial também traz consequências que afetam a manutenção. Imagine seu prédio com elevadores quebrados, áreas de lazer mal conservadas ou com problemas nas instalações elétricas?
A falta de manutenção não só diminui a qualidade de vida, mas também diminui o valor do patrimônio. Muitos síndicos de condomínios enfrentam isso devido à inadimplência.
“A manutenção regular é o segredo para preservar o valor do patrimônio condominial e do valor dos imóveis.” (Fernando Fornícola)
O adiamento de reformas necessárias obriga alguns condomínios a adotarem medidas paliativas para evitar a deterioração do patrimônio. Contudo, a falta de manutenção preventiva resulta em reparos mais caros no futuro. Isso cria um ciclo vicioso de deterioração. Ou seja, as ações temporárias, podem causar danos a longo prazo.
Vale destacar que as consequências da inadimplência em condomínios também atingem áreas da administração condominial que não são visíveis no dia a dia dos condôminos.
No entanto, o síndico lida com elas todos os meses.
Um condomínio residencial é obrigado a inscrição no cadastro nacional de pessoa jurídica (CNPJ). Mesmo que não exerçam atividade econômica. Isso é necessário para que ele possa contratar funcionários, abrir conta bancária, manter relações comerciais e de serviços com terceiros.
A partir disso, o condomínio passa a contrair obrigações legais, fiscais, tributárias e contábeis, como recolhimento de tributos municipais, estaduais e federais.
Sem dinheiro para realizar os pagamentos destas obrigações, a situação do síndico pode ficar bem complicada.
“As consequências da inadimplência em condomínios podem até trazer problemas para o síndico como responsável e representante legal do condomínio.” (Fernando Fornícola)
Síndicos sentem na pele as consequências da inadimplência em condomínio. Não somente do ponto de vista da gestão financeira, mas da gestão de conflitos e convivência também.
Principalmente porque sabem que as alternativas emergenciais vão atingir o bolso de quem paga em dia.
Se você é um síndico ou síndica sabe muito bem do que estamos falando. Qual a primeira medida para compensar a falta do pagamento das cotas do mês?
Quando um condomínio enfrenta problemas de inadimplência, uma prática comum é o rateio dos débitos entre os condôminos adimplentes. Ou seja, cobrar uma cota extra de quem está em dia com suas contas para cobrir o prejuízo provocado por quem não pagou sua cota.
Isso ocorre porque as despesas do condomínio precisam ser pagas.
Dessa forma, o síndico convoca uma assembleia extraordinária para discutir a situação financeira do condomínio e propor o rateio dos débitos dos inadimplentes entre os adimplentes. Se aprovado, o valor total dos débitos é dividido entre os condôminos adimplentes, aumentando temporariamente a cota condominial de cada um.
Nem sempre essa alternativa é aceita, ainda mais quando a inadimplência atinge o condomínio todos os meses. Neste caso, a saída comum é revisar a previsão orçamentária e propor um reajuste da cota condominial para o próximo ano.
Na falta de dinheiro para pagar todas as contas, o administrador do condomínio sai em busca de alternativas para contornar o problema.
Depois de analisar o déficit orçamentário junto ao conselho fiscal, a sugestão quase sempre é aumentar a cota regular. Com isso, mesmo quem está em dia com sua cota, no final das contas, também fica responsável pela inadimplência alheia.
Essa alternativa também nem sempre é aceita por todos. Mais uma vez, síndicos e síndicas, precisam buscar outra solução.
O fundo de reserva é uma arrecadação que o condomínio deve ter para emergências. Uma espécie de conta poupança para cobrir despesas emergenciais e imprevistos, como reparos urgentes ou melhorias necessárias no condomínio.
Quando o fundo é usado para cobrir as consequências da inadimplência, ele deixa de cumprir seu objetivo e traz outros problemas, como:
Alguns condomínios chegam a ter um segundo fundo de contingência. Ou seja, além do fundo de reserva, cria-se um fundo específico para cobrir inadimplências, evitando o uso indevido do fundo de reserva.
As tentativas comuns e frustrantes de resolver o problema da inadimplência em condomínios acabam refletindo em aumento de despesas para os condôminos que pagam em dia.
Como o síndico pode resolver o problema da inadimplência e não mexer no bolso do condômino bom pagador? Nós temos a resposta!
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A inadimplência em condomínios é um problema que afeta diretamente a gestão financeira, impactando desde a manutenção dos serviços essenciais até o equilíbrio do orçamento. Quando os condôminos deixam de pagar suas cotas, toda a administração do condomínio sofre, forçando medidas emergenciais como o aumento das taxas ou o uso do fundo de reserva.
No entanto, soluções inovadoras podem evitar que essa situação prejudique a qualidade de vida dos moradores e a saúde financeira do condomínio. Com o Programa Inadimplência Zero da Habita, síndicos e administradoras garantem o recebimento integral das cotas condominiais sem onerar os condôminos adimplentes. Assim, é possível manter o condomínio funcionando com eficiência, sem comprometer a gestão.
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