Associação de Moradores vs Condomínio: quais as diferenças?

Associação de moradores e condomínios são entidades distintas, que não devem ser confundidas. Embora ambos sejam regidos pelo Código Civil, seus conceitos, finalidades e natureza jurídica são distintos.

Neste artigo, vamos explicar juridicamente o que é uma associação de moradores e um condomínio, além de apontar as principais diferenças entre eles. 

O que é uma associação?

Uma associação de moradores é uma entidade sem fins lucrativos formada por residentes de uma determinada localidade, unidos por interesses comuns.

O objetivo central dessas associações é melhorar as condições de vida e infraestrutura dos residentes. Ao mesmo tempo, buscam promover iniciativas que contribuam para o avanço social e cultural da localidade.

Juridicamente, o Código Civil estabelece as bases para a formação e atuação dessas associações, delineando seus propósitos e regras de funcionamento, bem como explicando acerca do estatuto, que é o principal documento de uma associação. 

Como funciona uma associação de moradores?

Associações são criadas com objetivos específicos, que variam de acordo com as necessidades da coletividade. Os objetivos e atividades comuns das associações podem compreender, dentre outros, manutenção e melhoria de áreas comuns, realização de eventos sociais, campanhas de conscientização.

O principal, contudo, é entender que, independentemente do tipo de atividades que realizam, as associações desempenham um papel essencial na construção de comunidades unidas e harmônicas, que visam sempre o interesse coletivo.

Quais os tipos de associação de moradores?

Existem vários tipos de associações de moradores. Cada uma possui características específicas, de acordo com os objetivos e necessidade de cada comunidade.

Dentre os diferentes tipos de associações, destacam-se:

• Associações de moradores residenciais: São aquelas que agrupam moradores de áreas residenciais específicas e buscam melhorias locais, segurança e qualidade de vida.
• Associações de bairros: São aquelas que representam moradores de bairros mais amplos e abordam questões que afetam toda a comunidade, como infraestrutura e eventos comunitários.
• Associações de condomínios residenciais: São específicas para condomínios fechados e gerenciam assuntos relacionados à convivência, manutenção e segurança.
• Associações de interesses específicos: São aquelas que se concentram em interesses particulares, como esportes, cultura e meio ambiente. Visam promover atividades específicas para a comunidade.
• Associações de moradores rurais: São aquelas que representam comunidades em áreas rurais e lidam com questões agrícolas, ambientais e infraestruturais próprias dessas regiões.
• Associações de moradores de loteamentos: São formadas por residentes de loteamentos planejados. Gerenciam questões específicas relacionadas ao desenvolvimento e manutenção desses loteamentos.
• Associações comunitárias de desenvolvimento: Possuem o objetivo de promover o desenvolvimento econômico e social da comunidade, por meio de projetos que envolvem infraestrutura, educação e emprego.

Esses são apenas alguns exemplos, e a diversidade de associações de moradores reflete a variedade de necessidades e aspirações das comunidades locais. Cada tipo de associação tem seu papel único na promoção do bem-estar e no fortalecimento dos laços comunitários.

Por vezes, vemos estruturas condominiais que na verdade são uma associação e isso causa certa confusão.

O que é um condomínio?

Condomínio é uma propriedade subdividida em unidades privativas e áreas comuns. O condomínio está sujeito a uma regulamentação específica, normalmente definida pelos proprietários, que elegem um síndico para representá-los e ser responsável pela gestão.

As características legais de um condomínio podem variar de acordo com a legislação local, mas geralmente incluem:

• Convenção de condomínio: É o documento que estabelece as normas e regras que regem o condomínio. É elaborado pelos condôminos e deve ser registrado em cartório.
• Regulamento ou Regimento interno: Documento que pode integrar a Convenção do Condomínio ou ser feito separadamente, que traz as normas específicas relativas à convivência e ao uso das áreas comuns.
• Assembleias: Reuniões entre os condôminos onde são tomadas as decisões sobre questões relevantes ao condomínio tais quais eleição de síndico, aprovação de contas, reformas e melhorias, dentre outras.
• Síndico: Responsável legal pelo condomínio e também pela sua administração. Geralmente é eleito em Assembleia e tem o dever de zelar pelo bom funcionamento de conservação da área. Poder ser um síndico natural (morador do condomínio) ou síndico profissional.
• Cota condominial: Valor pago mensalmente pelos condôminos para custear as despesas comuns do condomínio, como folha de pagamento, segurança e manutenção (popularmente chamada de taxa condominial).

Ainda, é importante esclarecer que cada condômino possui direitos sobre sua unidade e o uso das áreas comuns, bem como deveres perante a coletividade, devendo respeitar as regras do condomínio.

Como funciona um condomínio?

A estrutura de gestão de um condomínio é organizada visando garantir o bom funcionamento e a administração eficiente do local. A figura central nessa gestão é o síndico, porém esse pode contar com o apoio de outras figuras.

• Condôminos: São essenciais para a boa gestão do condomínio e a participação de todos na assembleia é importante para que as decisões possam ser tomadas.
• Conselho Consultivo ou Fiscal: Formado por condôminos eleitos em assembleia, este conselho pode acompanhar as finanças e a administração do condomínio.
• Administrador ou administradora: O condomínio pode se valer de uma pessoa ou empresa especializada em administração condominial para ajudar nas questões burocráticas, como folha de pagamento, emissão de boletos, dentre outras, otimizando o trabalho do síndico.

Cumpre esclarecer, porém, que o papel principal na administração do condomínio é do síndico. Os deveres do síndico podem variar de acordo com as regras do condomínio, mas geralmente incluem:

1. Administração geral: Tomar decisões cotidianas relacionadas à gestão do condomínio.
2. Convocação de Assembleias: Convocar assembleias ordinárias e extraordinárias.
3. Execução de Deliberações: Colocar em prática as decisões tomadas em assembleia.
4. Cobrança da cota condominial: Gerir o pagamento das cotas mensais pelos condôminos.
5. Contratação de serviços: Gerir contratos e gerenciar serviços, prestados de forma continuada ou esporádica.
6. Prestação de contas: Disponibilizar regularmente as contas do condomínio aos moradores.
7. Representação legal: Representar legalmente o condomínio em questões judiciais e administrativas.

Nunca é demais lembrar que o síndico exerce um papel fundamental na vida condominial. Este deve sempre atuar de forma transparente, buscando o diálogo e o consenso com os moradores. 

Qual a diferença entre associação de moradores e condomínio?

Para melhor entender as diferenças entre uma associação de moradores e um condomínio, preparamos algumas tabelas, que permitem a visualização mais clara:

Estruturas legais e administrativas

	Associação	Condomínio
Natureza jurídica	Entidade civil sem fins lucrativos	Propriedade comum, dividido em unidades privativas e áreas comuns.
Convenção	Pode ter convenção ou estatuto, com regras mais brandas. Documento interno, não precisa de registro em cartório.	Documento legal e obrigatório que estabelece as normas e regras do condomínio e deve ser registrado em cartório.
Assembleias	Decisões são tomadas em assembleias. As regras de aprovação são mais simples.	Obrigatoriedade de, pelo menos, uma assembleia anual. Regras rígidas, estabelecidas por lei.
Conselho	Pode ou não ter conselho, dependendo das normas estabelecidas.	Geralmente possui conselho fiscal ou consultivo, com atribuições específicas.

 

Direitos e obrigações dos membros

	Associação	Condomínio
Adesão	Voluntária, os moradores podem escolher se desejam ou não se associar.	A adesão é obrigatória para os proprietários de unidades.
Normas e regras	Normas menos vinculativas, que podem variar em grau de rigor	Observância estrita das normas estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno.

Gestão Financeira

	Associação	Condomínio
Taxas e contribuições	Contribuições voluntárias, sem um padrão obrigatório.	Obrigatórias e divididas de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Uso dos recursos	Uso mais flexível, de acordo com as necessidades e prioridades.	Gestão financeira regulamentada, com destinação específica de recursos para despesas comuns, fundo de reserva, dentre outros.

É possível transformar associação em condomínio?

A transformação de uma associação de moradores em condomínio é possível. Porém, envolve um processo legal e a concordância da maioria dos moradores.

Para que isso ocorra, vejamos alguns passos que podem ser essenciais:

1. Elaboração ou revisão da Convenção: Caso a associação já possua uma Convenção, é preciso adequá-la para que atenda aos requisitos legais de um condomínio. Do contrário, é preciso criar uma Convenção.
2. Convocação de Assembleia Extraordinária: A proposta de transformação da associação em condomínio deve ser apresentada em assembleia, sendo necessária a aprovação da maioria dos membros.
3. Registro em cartório: Após a aprovação e a nova convenção, é preciso registrar os documentos em cartório legalizando, dessa forma, o processo de transformação.
4. Comunicação aos órgãos públicos: Informar aos órgãos competentes a mudança de status da propriedade, garantindo que todos os registros estejam atualizados.
5. Adequação das finanças: Adequar as contribuições à cota condominial, bem como a gestão dos recursos.
6. Eleição de síndico: Eleger, entre os novos condôminos, o representante legal do condomínio.

Conclusão

Associações de moradores e condomínios são formas de organização com propósitos distintos. Enquanto as associações geralmente visam o bem-estar da comunidade sem a rigidez de um condomínio, este último é caracterizado pela propriedade compartilhada e normas mais estritas.

A escolha entre os dois modelos depende das necessidades e preferências da comunidade envolvida. Em ambas as situações, a transparência e a participação dos membros são fundamentais para o sucesso da gestão e convivência.