Associação de moradores e condomínios são entidades distintas, que não devem ser confundidas. Embora ambos sejam regidos pelo Código Civil, seus conceitos, finalidades e natureza jurídica são distintos.
Neste artigo, vamos explicar juridicamente o que é uma associação de moradores e um condomínio, além de apontar as principais diferenças entre eles.
O que é uma associação?
Uma associação de moradores é uma entidade sem fins lucrativos formada por residentes de uma determinada localidade, unidos por interesses comuns.
O objetivo central dessas associações é melhorar as condições de vida e infraestrutura dos residentes. Ao mesmo tempo, buscam promover iniciativas que contribuam para o avanço social e cultural da localidade.
Juridicamente, o Código Civil estabelece as bases para a formação e atuação dessas associações, delineando seus propósitos e regras de funcionamento, bem como explicando acerca do estatuto, que é o principal documento de uma associação.
Como funciona uma associação de moradores?
Associações são criadas com objetivos específicos, que variam de acordo com as necessidades da coletividade. Os objetivos e atividades comuns das associações podem compreender, dentre outros, manutenção e melhoria de áreas comuns, realização de eventos sociais, campanhas de conscientização.
O principal, contudo, é entender que, independentemente do tipo de atividades que realizam, as associações desempenham um papel essencial na construção de comunidades unidas e harmônicas, que visam sempre o interesse coletivo.
Quais os tipos de associação de moradores?
Existem vários tipos de associações de moradores. Cada uma possui características específicas, de acordo com os objetivos e necessidade de cada comunidade.
Dentre os diferentes tipos de associações, destacam-se:
- Associações de moradores residenciais: São aquelas que agrupam moradores de áreas residenciais específicas e buscam melhorias locais, segurança e qualidade de vida.
- Associações de bairros: São aquelas que representam moradores de bairros mais amplos e abordam questões que afetam toda a comunidade, como infraestrutura e eventos comunitários.
- Associações de condomínios residenciais: São específicas para condomínios fechados e gerenciam assuntos relacionados à convivência, manutenção e segurança.
- Associações de interesses específicos: São aquelas que se concentram em interesses particulares, como esportes, cultura e meio ambiente. Visam promover atividades específicas para a comunidade.
- Associações de moradores rurais: São aquelas que representam comunidades em áreas rurais e lidam com questões agrícolas, ambientais e infraestruturais próprias dessas regiões.
- Associações de moradores de loteamentos: São formadas por residentes de loteamentos planejados. Gerenciam questões específicas relacionadas ao desenvolvimento e manutenção desses loteamentos.
- Associações comunitárias de desenvolvimento: Possuem o objetivo de promover o desenvolvimento econômico e social da comunidade, por meio de projetos que envolvem infraestrutura, educação e emprego.
Esses são apenas alguns exemplos, e a diversidade de associações de moradores reflete a variedade de necessidades e aspirações das comunidades locais. Cada tipo de associação tem seu papel único na promoção do bem-estar e no fortalecimento dos laços comunitários.
Por vezes, vemos estruturas condominiais que na verdade são uma associação e isso causa certa confusão.
O que é um condomínio?
Condomínio é uma propriedade subdividida em unidades privativas e áreas comuns. O condomínio está sujeito a uma regulamentação específica, normalmente definida pelos proprietários, que elegem um síndico para representá-los e ser responsável pela gestão.
As características legais de um condomínio podem variar de acordo com a legislação local, mas geralmente incluem:
- Convenção de condomínio: É o documento que estabelece as normas e regras que regem o condomínio. É elaborado pelos condôminos e deve ser registrado em cartório.
- Regulamento ou Regimento interno: Documento que pode integrar a Convenção do Condomínio ou ser feito separadamente, que traz as normas específicas relativas à convivência e ao uso das áreas comuns.
- Assembleias: Reuniões entre os condôminos onde são tomadas as decisões sobre questões relevantes ao condomínio tais quais eleição de síndico, aprovação de contas, reformas e melhorias, dentre outras.
- Síndico: Responsável legal pelo condomínio e também pela sua administração. Geralmente é eleito em Assembleia e tem o dever de zelar pelo bom funcionamento de conservação da área. Poder ser um síndico natural (morador do condomínio) ou síndico profissional.
- Cota condominial: Valor pago mensalmente pelos condôminos para custear as despesas comuns do condomínio, como folha de pagamento, segurança e manutenção (popularmente chamada de taxa condominial).
Ainda, é importante esclarecer que cada condômino possui direitos sobre sua unidade e o uso das áreas comuns, bem como deveres perante a coletividade, devendo respeitar as regras do condomínio.
Como funciona um condomínio?
A estrutura de gestão de um condomínio é organizada visando garantir o bom funcionamento e a administração eficiente do local. A figura central nessa gestão é o síndico, porém esse pode contar com o apoio de outras figuras.
- Condôminos: São essenciais para a boa gestão do condomínio e a participação de todos na assembleia é importante para que as decisões possam ser tomadas.
- Conselho Consultivo ou Fiscal: Formado por condôminos eleitos em assembleia, este conselho pode acompanhar as finanças e a administração do condomínio.
- Administrador ou administradora: O condomínio pode se valer de uma pessoa ou empresa especializada em administração condominial para ajudar nas questões burocráticas, como folha de pagamento, emissão de boletos, dentre outras, otimizando o trabalho do síndico.
Cumpre esclarecer, porém, que o papel principal na administração do condomínio é do síndico. Os deveres do síndico podem variar de acordo com as regras do condomínio, mas geralmente incluem:
- Administração geral: Tomar decisões cotidianas relacionadas à gestão do condomínio.
- Convocação de Assembleias: Convocar assembleias ordinárias e extraordinárias.
- Execução de Deliberações: Colocar em prática as decisões tomadas em assembleia.
- Cobrança da cota condominial: Gerir o pagamento das cotas mensais pelos condôminos.
- Contratação de serviços: Gerir contratos e gerenciar serviços, prestados de forma continuada ou esporádica.
- Prestação de contas: Disponibilizar regularmente as contas do condomínio aos moradores.
- Representação legal: Representar legalmente o condomínio em questões judiciais e administrativas.
Nunca é demais lembrar que o síndico exerce um papel fundamental na vida condominial. Este deve sempre atuar de forma transparente, buscando o diálogo e o consenso com os moradores.
Qual a diferença entre associação de moradores e condomínio?
Para melhor entender as diferenças entre uma associação de moradores e um condomínio, preparamos algumas tabelas, que permitem a visualização mais clara:
Estruturas legais e administrativas
| Associação | Condomínio | |
| Natureza jurídica | Entidade civil sem fins lucrativos | Propriedade comum, dividido em unidades privativas e áreas comuns. |
| Convenção | Pode ter convenção ou estatuto, com regras mais brandas. Documento interno, não precisa de registro em cartório. | Documento legal e obrigatório que estabelece as normas e regras do condomínio e deve ser registrado em cartório. |
| Assembleias | Decisões são tomadas em assembleias. As regras de aprovação são mais simples. | Obrigatoriedade de, pelo menos, uma assembleia anual. Regras rígidas, estabelecidas por lei. |
| Conselho | Pode ou não ter conselho, dependendo das normas estabelecidas. | Geralmente possui conselho fiscal ou consultivo, com atribuições específicas. |
Direitos e obrigações dos membros
| Associação | Condomínio | |
| Adesão | Voluntária, os moradores podem escolher se desejam ou não se associar. | A adesão é obrigatória para os proprietários de unidades. |
| Normas e regras | Normas menos vinculativas, que podem variar em grau de rigor | Observância estrita das normas estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno. |
Gestão Financeira
| Associação | Condomínio | |
| Taxas e contribuições | Contribuições voluntárias, sem um padrão obrigatório. | Obrigatórias e divididas de acordo com a fração ideal de cada unidade. |
| Uso dos recursos | Uso mais flexível, de acordo com as necessidades e prioridades. | Gestão financeira regulamentada, com destinação específica de recursos para despesas comuns, fundo de reserva, dentre outros. |
É possível transformar associação em condomínio?
A transformação de uma associação de moradores em condomínio é possível. Porém, envolve um processo legal e a concordância da maioria dos moradores.
Para que isso ocorra, vejamos alguns passos que podem ser essenciais:
- Elaboração ou revisão da Convenção: Caso a associação já possua uma Convenção, é preciso adequá-la para que atenda aos requisitos legais de um condomínio. Do contrário, é preciso criar uma Convenção.
- Convocação de Assembleia Extraordinária: A proposta de transformação da associação em condomínio deve ser apresentada em assembleia, sendo necessária a aprovação da maioria dos membros.
- Registro em cartório: Após a aprovação e a nova convenção, é preciso registrar os documentos em cartório legalizando, dessa forma, o processo de transformação.
- Comunicação aos órgãos públicos: Informar aos órgãos competentes a mudança de status da propriedade, garantindo que todos os registros estejam atualizados.
- Adequação das finanças: Adequar as contribuições à cota condominial, bem como a gestão dos recursos.
- Eleição de síndico: Eleger, entre os novos condôminos, o representante legal do condomínio.
Conclusão
Associações de moradores e condomínios são formas de organização com propósitos distintos. Enquanto as associações geralmente visam o bem-estar da comunidade sem a rigidez de um condomínio, este último é caracterizado pela propriedade compartilhada e normas mais estritas.
A escolha entre os dois modelos depende das necessidades e preferências da comunidade envolvida. Em ambas as situações, a transparência e a participação dos membros são fundamentais para o sucesso da gestão e convivência.
