Sempre que um ano começa, alguns assuntos são temas comuns nos lares de muitos brasileiros: IPVA, matrícula e material escolar, o reajuste de aluguel, etc. E o que todos estes exemplos têm em comum? Claro, o impacto no bolso dos brasileiros.
Segundo o último estudo do IBGE (Fonte: Agência GOV) “A proporção de domicílios alugados subiu de 17,3% em 2016 para 20,2% em 2022.” Isso mostra porque o reajuste dos contratos de locação é um tema sensível sempre que o ano começa.
Por isso, hoje vamos explicar como o reajuste de aluguel é calculado, os índices que podem ser utilizados e os impactos para locatários e locadores.
Bora conferir?
Contratos de aluguel
O contrato de aluguel ou contrato de locação é um documento legal que formaliza o acordo entre duas partes:
- Locador, que é o proprietário do imóvel;
- Locatário, que é a pessoa que aluga o imóvel.
Por meio deste contrato são estabelecidos os termos e condições de uso do imóvel e acerto do valor mensal da locação. Desse modo, os aspectos principais de um contrato de aluguel são os seguintes:
1.º – Identificação das Partes: nomes completos e informações de contato;
2.º – Descrição do Imóvel: desde o endereço até equipamentos existentes;
3.º – Prazo da Locação: se é por tempo determinado ou indeterminado;
4.º – Valor do Aluguel: valor a ser pago, a forma e o local de pagamento;
5.º – Índice de Reajuste: índice a ser usado e a data do reajuste;
6.º – Condições de Uso: como usar e restrições desse uso;
7.º – Manutenção e Reparos: responsabilidades do locador e do locatário;
8.º – Condições para Rescisão: regras e penalidades para ambos;
Índice de correção para aluguel
Quando você aluga um imóvel é prática de mercado ter nos contratos de locação uma cláusula para a atualização do valor pago mensalmente na locação de um imóvel.
Esse reajuste do valor está previsto na Lei do Inquilinato n. 8245/1991, em seu artigo 18 que dispõe o seguinte:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
E para isso, utiliza-se o que chamamos de índice de correção para reajuste de aluguel.
Esta correção é feita com base em um índice econômico previamente acordado no contrato de locação, como o IGP-M ou IPCA. Desse modo, são vários indicadores que servem de base para o cálculo do reajuste.
A escolha do índice de correção para o aluguel deve estar especificada no contrato de locação.
O reajuste é aplicado multiplicando-se o valor atual do aluguel pelo percentual de variação do índice escolhido, normalmente referente aos últimos 12 meses.
Isso garante que o valor do aluguel acompanhe as mudanças na economia, protegendo tanto o locador, que mantém o poder de compra de sua renda com o aluguel, quanto o locatário, que tem previsibilidade nos reajustes.
Qual o índice de reajuste do aluguel?
Para o reajuste do aluguel, os índices mais usados são o IGP-M, IPCA, INPC, IPC e IVAR. Assim, é preciso destacar que cada um tem uma metodologia específica e reflete diferentes aspectos econômicos. Veja a seguir:
IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
Este índice é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e é um dos mais utilizados para o reajuste de aluguéis, sendo composto por três outros indicadores:
- Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
- Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
- Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).
Sua variação reflete não só o custo de vida (preços ao consumidor), mas também os preços no atacado e na construção civil. Desse modo, o IGP-M é medido mensalmente, sendo muito usado para os reajustes de aluguéis.
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
Também calculado pelo IBGE, o IPCA é considerado o índice oficial de inflação do Brasil. Por isso, mede a variação de preços de um conjunto de produtos e serviços para famílias com renda de 1 a 40 salários mínimos.
O que significa que abrange uma faixa mais ampla da população. O IPCA é frequentemente usado pelo governo e pelo Banco Central para definir políticas econômicas.
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor)
Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o INPC mede a variação de preços para famílias com renda de 1 a 5 salários mínimos.
É um importante indicador para ajustes salariais e de benefícios sociais. O INPC é bastante relevante para as famílias de menor renda no país.
IPC (Índice de Preços ao Consumidor)
Diferente do IGP-M, o IPC foca exclusivamente na variação de preços de um conjunto de bens e serviços consumidos pelas famílias urbanas. Por isso, mede o custo de vida para diferentes faixas de renda.
Para esse cálculo, exclui as faixas de renda mais baixas. O IPC é um dos componentes do IGP-M e é também calculado pela FGV.
IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais)
Este índice é menos conhecido e não é tão amplamente utilizado quanto os outros mencionados. O IVAR, como o nome sugere, é específico para o reajuste de aluguéis residenciais.
Ele pode ser calculado por diferentes instituições e reflete a variação específica nos preços de aluguéis em determinadas áreas ou em todo o país.
Como Calcular o reajuste de aluguel?
Para começar, é preciso verificar no contrato de locação qual o índice escolhido e qual a data de aniversário do contrato de locação. Em seguida, você verifica a variação acumulada deste índice para os últimos 12 meses.
Com a variação percentual do índice em mãos, aplique essa porcentagem sobre o valor mensal atual do aluguel para encontrar o valor do reajuste de aluguel. Por exemplo:
Suponha que o valor atual do aluguel seja R$ 1.000,00 e que o índice acordado seja o IGP-M. Se a variação acumulada do IGP-M nos últimos 12 meses for de 5%, o cálculo seria o seguinte:
Variação do IGP-M: 5%
Valor atual do aluguel: R$ 1.000,00
Cálculo do reajuste: 5% de R$ 1.000,00 = R$ 50,00
Portanto, o novo valor do aluguel após o reajuste seria R$ 1.000,00 + R$ 50,00 = R$ 1.050,00.
Em alguns casos, locadores e locatários podem negociar um valor de reajuste diferente, especialmente em circunstâncias econômicas de crise.
Qual o reajuste de aluguel permitido por lei?
A legislação que rege o reajuste de aluguel é a Lei do Inquilinato, Lei n. 8.245/1991. Por isso, estabelece as normas para locação de imóveis urbanos, incluindo as regras para que o reajuste dos valores seja aplicado.
Alguns pontos importantes da lei do inquilinato devem ser destacados, que são os seguintes:
1.º – A Lei do Inquilinato não determina um índice específico a ser aplicado, as partes podem escolher o índice mais adequado para o seu contrato;
2.º – É permitida a livre negociação entre locador e locatário, ou seja, estes podem negociar livremente o índice de reajuste a ser aplicado;
3.º – O reajuste do contrato de locação deve ocorrer apenas uma vez a cada 12 meses, conforme acordado no contrato;
4.º – É necessário notificar o inquilino com antecedência sobre o reajuste, sendo que a forma e o prazo podem ser acordados no contrato;
5.º – Se o contrato de locação não tiver uma cláusula de reajuste, o valor do aluguel permanecerá o mesmo durante toda a vigência do contrato;
Alguns conselhos para locadores e boas práticas a serem adotadas são:
1.º – Escolha um índice de reajuste que reflete as variações do mercado e da economia;
2.º – Notifique seus locatários com antecedência sobre qualquer reajuste, fornecendo informações claras sobre como o novo valor foi calculado;
3.º – Esteja aberto a negociações, especialmente em tempos de crise econômica. Pois, manter um bom relacionamento com os locatários pode ser mais benéfico a longo prazo do que impor aumentos rigorosos;
4.º – Garanta a manutenção adequada do imóvel, pois imóveis bem cuidados justificam melhor os reajustes e mantêm a satisfação do locatário.
Para os locatários alguns conselhos:
1.º – Certifique-se de compreender todos os termos do contrato de locação, incluindo o índice de reajuste e a data de aplicação;
2.º – Prepare-se para o reajuste anual, fazendo o seu orçamento financeiro com a previsão do reajuste a partir da data de aniversário do contrato;
3.º – Em caso de dificuldades com o aumento, não hesite em buscar um diálogo aberto com o locador. Muitas vezes, é possível negociar um reajuste mais suave ou condições de pagamento mais flexíveis;
Portanto, o reajuste de aluguel, quando bem compreendido e acordado, pode ser um processo tranquilo e justo para ambas as partes, contribuindo para uma relação de locação saudável e duradoura.
Conclusão
O reajuste de aluguel é um aspecto importante na locação de imóveis, equilibrando a necessidade de manter o valor do aluguel alinhado com as variações econômicas e a capacidade de pagamento do locatário.
A legislação brasileira, através da Lei do Inquilinato, oferece flexibilidade na escolha do índice de reajuste, mas estabelece que qualquer aumento só pode ocorrer após um período de 12 meses, garantindo previsibilidade tanto para locadores quanto para locatários.
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