Lei do inquilinato 8.245/91: quais os direitos do inquilino?

Quem está à procura de um imóvel para alugar, deve ficar atento ao que diz a lei do inquilinato. Essa Lei 8.245, criada em 1991, tem o intuito de garantir os direitos de ambas as partes durante a vigência do contrato de locação.

É claro que o contrato é o principal documento que vai reger o período da locação. Porém, é importante ter em mente que o contrato não pode ser contrário ao que está estabelecido na Lei 8.245/91.

Por isso, é importante conhecer os principais direitos do inquilino e, antes de assinar o contrato, garantir que seus direitos estão sendo respeitados. Para conhecer esses direitos, continue lendo o artigo até o fim.

Receber o imóvel em condições de uso.

Antes de receber o imóvel, o locatário tem direito de fazer uma vistoria inicial. Essa vistoria é necessária para garantir que o imóvel esteja em condições de uso.

Mas o que isso significa?

O imóvel deve estar totalmente desocupado, sem móveis. Apenas pode haver móveis caso a locação tenha sido do imóvel mobiliado. Nesse caso, todos os móveis devem estar descritos no contrato e suas reais condições.

Ainda, o imóvel não pode estar sujo nem conter entulhos.

Com relação às paredes, a praxe é que estejam pintadas. Porém, caso não tenha havido uma pintura recente, isso também deve estar contido no contrato. Assim, no momento da devolução, o inquilino não precisará fazer nova pintura.

Nenhum inquilino deve dispensar a realização da vistoria de entrada. É importante ter em mente que se trata de um direito.

Todos os serviços essenciais devem estar funcionando e livre de débitos.

Serviços essenciais como energia elétrica e água devem estar em funcionamento e com todas as contas anteriores pagas. Em se tratando de apartamento com gás canalizado, este também deve estar regularizado.

É direito do inquilino ver a última conta para ver se há débitos e solicitar o pagamento dos mesmos antes da entrega do imóvel.

Essa prática é essencial, pois contas em atraso podem gerar a suspensão do fornecimento desses serviços. Isso pode prejudicar o inquilino, já que se trata de serviços essenciais.

Ter preferência na compra do imóvel.

Caso, durante a vigência do contrato de locação, a proprietário opte por vender o imóvel, deve formalizar uma proposta ao inquilino antes de colocar no mercado.

É o chamado direito de preferência na compra.

O inquilino tem um prazo, que geralmente é de 30 (trinta) dias para aceitar ou recusar a oferta. Em caso de recusa, fica ciente de que o imóvel será posto à venda e que poderá ter que desocupá-lo.

Caso o inquilino não seja notificado e tenha o interesse na compra, poderá, depositando o valor pago em juízo, requerer que a venda a terceiro estranho seja revertida a seu favor.   

Não pagar despesas extraordinárias do condomínio.

Ao locar um imóvel, o inquilino assume a obrigação de pagar a quota condominial, caso haja. Essa cota ou taxa, como é normalmente chamada, é utilizada para as despesas corriqueiras do condomínio.

Para entender melhor sobre a cota do condomínio, sugerimos a leitura do artigo Taxa de condomínio ou cota condominial? Qual é o correto?.

Nele são explicadas todas as despesas que estão inclusas na cota condominial paga mensalmente.

Entretanto, os deveres do inquilino com relação ao pagamento de cota estão restritos a essas despesas. Outras de natureza extraordinária não podem ser atribuídas ao inquilino e devem ser pagas pelo proprietário.

Essas despesas extraordinárias, normalmente, correspondem a instalação de equipamentos, reformas e obras, pintura da fachada, decoração, móveis novos para áreas comuns, dentre outras.

Isso ocorre porque essas benfeitorias são duradouras e o inquilino não vai aproveitá-las diretamente, pois pode sair do imóvel a qualquer momento.

Sublocação do imóvel.

A sublocação pode ser um direito do inquilino. Porém, precisa estar prevista no contrato. Ainda, pode ser feito um documento posterior, um aditivo, que permita a sublocação.

Nesses casos, é importante esclarecer alguns pontos controversos.

O primeiro é que todas as responsabilidades do inquilino ficam transferidas ao sublocador durante o período que o imóvel estiver com essa terceira pessoa. Isso inclui o pagamento dos aluguéis mensais e demais taxas.

Entretanto, caso o sublocador deixe de cumprir com suas obrigações, quem responde perante o proprietário é o inquilino original, não quem sublocou.

Por isso, ao sublocar um imóvel, é importante para o inquilino saber que pode acabar tendo que pagar por uma dívida que não contraiu.

Ser indenizado por benfeitorias e reformas.

As reformas e benfeitorias feitas pelo inquilino durante o contrato devem ser ressarcidas pelo proprietário. Isso porque podem ocorrer problemas de emergência, que precisam ser rapidamente solucionados.

São as chamadas benfeitorias necessárias. Nesse caso, o inquilino sequer precisa de autorização do proprietário para realizar.

Alguns exemplos de benfeitorias necessárias são, vazamentos, reparos nos sistemas elétricos e hidráulicos, rachaduras, dentre outros.

Já as benfeitorias consideradas úteis, que não são necessárias, mas que visam a melhoria do imóvel, devem ser autorizadas pelo proprietário.

Caso não seja autorizado, além de não receber indenização, o inquilino ainda corre o risco de ter que desfazer a benfeitoria, caso o proprietário solicite. Isso porque o imóvel deve ser devolvido nas mesmas condições em que foi locado.

Devolver o imóvel a qualquer tempo.

O inquilino tem o direito de rescindir o contrato a qualquer tempo. Porém, dependendo do tempo que tenha ficado no imóvel, pode ter que pagar multa.

Em caso de quebra do contrato de locação, o inquilino deve notificar o proprietário com 30 dias de antecedência. Porém, caso tenha urgência em deixar o imóvel, poderá pagar o valor do último aluguel e deixar o imóvel imediatamente.

Pagar multa proporcional.

Não importa a duração do contrato, o inquilino terá obrigação de pagar multa se deixar o imóvel com menos de 30 meses de locação. Entretanto, deve pagar apenas o valor proporcional ao tempo que falta para completar o término do contrato.

Nota: em alguns contratos pode haver a negociação de um período menor (12 meses).

É importante ressaltar, entretanto, que o valor da multa não pode ser superior à soma de 3 aluguéis.

Vejamos um exemplo prático:

• Valor do aluguel: R$ 2.000,00
• Valor da multa (3 aluguéis): R$ 6.000,00
• Tempo de permanência no imóvel: 8 meses
• Tempo restante para completar 30 meses: 22 meses
• Valor da multa: 6.000/30 = 200 x 22 meses = R$ 4.400,00
• Ou seja, nesse exemplo, a multa devida será de R$ 4.400,00

Caso o inquilino seja cobrado do valor integral da multa ou seja cobrado além do tempo de permanência, poderá se recusar a pagar e pagar o valor efetivamente em juízo, solicitando a desocupação imediata do imóvel.

E então, gostou de conhecer mais sobre os direitos do inquilino? Este artigo ajudou você em sua futura locação? Já conhecia todos esses direitos ou descobriu algum novo durante a leitura? Deixe aqui nos comentários quais desses direitos você ainda não conhecia.