NBR 16280: Qual sua importância? O que ela diz sobre obras em condomínio?

Se você mora em um condomínio, é importante estar ciente da norma NBR 16280 e suas implicações. Estipulada pela ABNT, essa norma tem como objetivo garantir a segurança e realização de obras em condomínios, tanto em áreas de uso comum quanto em unidades privadas.

Desde de 2014, qualquer alteração no imóvel de um condomínio deve ser informada ao síndico, seguindo as diretrizes da NBR 16280. Essa medida visa evitar acidentes e garantir que as reformas sejam realizadas de forma segura e dentro dos padrões técnicos adequados.

Como síndico, é importante estar ciente das responsabilidades estipuladas pela norma NBR 16280. Além de garantir a segurança dos moradores, é necessário estar atento às possíveis penalidades em caso de descumprimento da norma.

O que diz a norma NBR 16280?

A norma NBR 16280 estabelece diretrizes e requisitos para a realização de reformas em edificações. Seu objetivo principal é garantir a segurança em obras de condomínio, a qualidade e a durabilidade das edificações, além de estabelecer procedimentos para a execução e gestão de reformas.

Qual a importância da NBR 16280?

A NBR 16280 é extremamente importante para prevenir incidentes em condomínios. Antes da norma, as reformas internas nos imóveis individuais não tinham um padrão a ser seguido, e em alguns casos, eram feitas de forma indiscriminada, o que podia colocar em risco a estrutura do prédio como um todo.

Com a norma, toda intervenção construtiva ou de reforma dentro de um imóvel que compõe um condomínio deve ser comunicada ao síndico, que avaliará a necessidade de um especialista para aprovação.

A norma define o que é considerado uma reforma e estabelece uma série de documentos que devem ser apresentados na ocasião da obra, como o escopo da obra, requisitos e organização, plano de reforma, entre outros.

Dentre as responsabilidades do síndico estão a aprovação ou não da documentação e a fiscalização da obra durante toda a sua execução, assegurando que tudo esteja de acordo com o projeto apresentado.

Reformas e obras em condomínios segundo a norma

A Norma Brasileira NBR 16280, conhecida como norma das reformas em condomínio, estabelece diretrizes e requisitos para a realização de reformas em edificações já finalizadas.

Segundo ela, é necessário que toda intervenção construtiva dentro de um imóvel que compõe um condomínio seja comunicada ao síndico.

A avaliação do síndico é suficiente para reformas de menor porte, embora ele possa solicitar o parecer de um especialista, se necessário. No entanto, para alterações estruturais, obter o aval é uma obrigatoriedade imposta pela norma.

A definição de reforma, conforme estipulado pela norma, abrange qualquer intervenção na estrutura existente, visando recuperação, ampliação ou melhoria das condições, podendo ou não envolver mudança de funcionalidade.

Exemplos de intervenções que se enquadram nessa descrição são variados, incluindo:

• Perfuração de lajes;
• Uso de ferramentas de alto impacto;
• Construção ou demolição de paredes;
• Intervenção nos sistemas hidráulicos, elétricos ou encanamento de gás;
• Substituição de revestimentos cerâmicos.

Documentação necessária para obras segundo a NBR 16280

A documentação exigida pela NBR 16280 deve estar presente no plano de reforma. Ele deve ser preparado por um profissional qualificado, abrangendo a descrição dos impactos nos sistemas, subsistemas, equipamentos e outros elementos da edificação.

É necessário encaminhar formalmente o plano ao responsável legal da edificação (síndico) para análise antes do início da obra de reforma. Os principais documentos exigidos são:

• Estudo que assegure a segurança da edificação e dos usuários, tanto durante quanto após a conclusão da obra;
• Autorização para a circulação, nas dependências da edificação, de insumos e funcionários responsáveis pelas obras, durante os horários permitidos de trabalho;
• Documento indicando o responsável técnico (ART, quando for engenheiro, ou RRT, no caso de arquiteto), se for necessário;
• Projetos, desenhos, memoriais descritivos e referências técnicas, quando aplicáveis;
• Cronograma detalhado da reforma;
• Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na execução da reforma;
• Documentação legal da responsabilidade técnica pelo projeto, execução e supervisão das obras, quando aplicável;
• Planejamento adequado para o descarte de resíduos, em conformidade com a legislação vigente.

Como manter a documentação para reformas de condomínios?

Toda a documentação referente às obras de reforma deve ser arquivada como parte integral do manual de uso, operação e manutenção da edificação.

A gestão documental das reformas requer controles adequados para a identificação, armazenamento, proteção, recuperação, retenção e descarte dos registros.

Quando solicitada, a documentação precisa estar prontamente disponível para todos os envolvidos na reforma. Por isso, o detentor legal tem a responsabilidade de manter a guarda da documentação relativa às reformas, transferindo-a de maneira integral e formal para seu sucessor quando necessário.

É crucial manter registros legíveis e acessíveis que demonstrem que as obras foram executadas conforme os planos de reforma aprovados. Esses registros devem conter, no mínimo:

• Identificação da obra de reforma e a data;
• Estabelecimento da forma de arquivamento dos registros;
• Documentação fornecida para atender ao plano de reforma.

Responsabilidades do síndico segundo a NBR 16280

A NBR 16280 determina que todas as intervenções realizadas dentro do condomínio necessitam da aprovação do síndico.

A norma lista as responsabilidades do síndico em obras de condomínio em três etapas:

Antes da reforma

Antes do início das obras, o síndico deve receber e aprovar ou rejeitar, com justificativa, a proposta de reforma apresentada pelo condômino que pretende realizar a obra. Ele também deve pedir o manual de uso, operação e manutenção da edificação.

Caso a proposta de reforma seja aprovada, o síndico é o responsável por dar a autorização de entrada de pessoas e insumos envolvidos na obra.

Durante a reforma

Ele pode fiscalizar a obra e verificar sua conformidade com as informações fornecidas pelo morador, segundo a proposta de reforma. Em caso de desvio em relação ao projeto inicial, o síndico deve alertar o proprietário.

Se necessário, o síndico deve adotar medidas legais para assegurar que a obra transcorra conforme planejado.

Embora a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e o Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) sejam normalmente fornecidos por profissionais contratados pelo condômino, o síndico pode optar por contratar um especialista independente para revisar todos os documentos e inspecionar a obra em andamento.

A presença de um arquiteto ou engenheiro como consultor proporciona ao síndico uma camada adicional de segurança, prevenindo possíveis equívocos ou omissões de informações cruciais durante a realização da obra.

Após a reforma

Com o fim das obras, o síndico pode ver se a reforma seguiu a documentação que foi entregue no seu início, e receber o termo de encerramento das obras. O síndico também deve exigir do condômino o manual de operação, uso e manutenção da edificação atualizado.

Além disso, também é responsabilidade do síndico cancelar as autorizações de entrada de pessoas e de insumos para a obra.

Por fim, o síndico deve arquivar toda a documentação referente à reforma de forma adequada.

Classificação de obras: com e sem necessidade de ART/RRT

De acordo com a norma, é necessário apresentar um projeto detalhado assinado por um engenheiro ou arquiteto para obter a aprovação do síndico. No entanto, existem casos em que não é necessário apresentar a ART ou o RRT.

Confira abaixo quando é necessário apresentar ART em obras:

Obras que exigem ART/RRT

• Instalação de sistema de ar-condicionado;
• Reposicionamento de torneiras, chuveiros ou tomadas;
• Abertura de novas portas ou reforma de cozinha americana;
• Fechamento ou envidraçamento de sacadas;
• Realização de furos ou perfurações em lajes;
• Incorporação de banheira ao ambiente;
• Reformas que precisam de um engenheiro eletricista;
• Reparos ou modificações nas instalações de gás;
• Substituição de revestimentos utilizando ferramentas de alto impacto, como marretas ou marteletes, para remoção do revestimento anterior;
• Modificações estruturais no interior do apartamento.

Obras que não exigem ART/RRT

• Pintura;
• Pequenos ajustes elétricos ou hidráulicos que não envolvam o uso de ferramentas de alto impacto,
• Reformas na parte elétrica ou hidráulica que não causem alterações na estrutura do condomínio e que não mudem as posições de torneiras, chuveiros ou tomadas;
• Instalação de redes de proteção;
• Substituição do forro de gesso, contanto que o novo mantenha características semelhantes ao original.

Vale lembrar que é crucial verificar com o síndico do condomínio se há exigências de documentação antes de iniciar qualquer tipo de obra. Em caso de dúvidas, é recomendável consultar um profissional qualificado para garantir a segurança em obras de condomínio e prevenir possíveis problemas no futuro.

Segurança em reformas: consulte um especialista na NBR 16280

A NBR 16280 é uma norma técnica que estabelece diretrizes para a realização de reformas em condomínios. Como vimos ao longo do artigo, a norma é importante para garantir a segurança dos moradores e usuários dos imóveis, além de evitar problemas legais.

Seguindo a NBR 16280 você pode ter certeza de que sua reforma está em conformidade com as normas de engenharia. Isso garante uma maior tranquilidade para todos os envolvidos no processo.

Para se adequar à Norma Brasileira 16280 em seu condomínio, é importante consultar um especialista no assunto. Ele poderá orientá-lo em relação às exigências da norma e ajudar a garantir que a gestão de reforma seja feita de forma segura e adequada.

Verifique se suas reformas estão em conformidade com as diretrizes da NBR 16280 e consulte um especialista para se adequar à norma em seu condomínio. Com essas medidas, você pode garantir a segurança e a tranquilidade de todos os envolvidos no processo de reforma.